钟涛律师在解答客户咨询时，发现从2010以来，国家调控房价政策之后，上海的拆迁安置房成交量明显增加，随之而来的是风险和纠纷也日益增多，作为上海地区专业房产律师，钟涛律师有责任为客户指明风险，解决纠纷。
对于拆迁安置房，因为价格便宜，最近得到不少市民的青睐，中介也强力推荐，但是钟涛律师要指出，其中蕴含的极大的购买风险，请一定要聘期专业房产律师陪同购买，不要轻信中介的承诺，避免上当。
【案例一】
我想买套动迁房，
但是房子并不属于卖家，房子实际属于卖家的亲属，而且在动迁协议上有三个人的名字，那三个人都是卖家的亲属，但是卖家称，他已经得到所有房屋所有者的委托，委托卖家全权处理这套房屋，而且必要的时候可以将他们的委托书去公证处公证。
既然动迁房的产权要5年后才能下来，那么作为房产拥有者的三位亲属，现在时候可以出具委托书，委托卖家全权处理此套房产，包括5年后的过户手续，如果能出是否可以作公证，5年后办过户手续的时候是否还需要他们全部到场？而且，如果5年中3个所有人中有人去世，是否会对委托书的全效有所影响
如果5年后他们因为种种原因不愿按照当初定好的协议过户给我们，按照目前的法律条文，我们是否能打赢官司，拿到房产？
【上海房产律师钟涛解答】
动拆迁房屋买卖交易存在很长的时间周期，进而蕴涵了诸多法律风险。司法实践中这种类型案例举不胜举，且逐年递增。所谓法律风险，主要是针对买受人而言。一般情况下，动拆迁房屋买卖双方在签订买卖合同后，上家都会要求下家支付全部或绝大部分房价款，而买受人在支付该巨额房款后并不能及时取得房屋物权（即主要指所有权），双方形成的仅仅是一种债权债务关系。虽然双方存有买卖合同，但根据物权公示公信原则，出卖方从法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高风险法律地位。究其根本原因，在于该房屋物权变动需要一个很漫长的历史周期，期间可能会出现的法律风险诸如 房价飙升违约发生、抵押担保设定、所有权人死亡出现、所有权人自身债务恶化、共有权人或第三人权利主张、房产查封扣押、赠与继承发生、标的物作价投资出资等等情况。该类纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人在一定程度上存在很大侥幸心理。买受人一般会有这样的惯性思维，总认为房款我已支付全部或大部分，现在已经装修 而且现在已经入住，应该不会有什么太大问题。然而，问题就出在这里，一旦任一风险的发生都将可能导致买受人房财两空。当然这绝非危言耸听，司法实践证明，这样的案例教训已屡见不鲜。
然该买卖风险并非不可预防和控制。如何防范法律风险，关键在于合同内容的设定和对任何可能出现风险的全部把握梳理。本房地产专业律师团队在长期房地产法律实务中结合大量司法实践案例，制作形成了一整套关于动拆迁房屋买卖法律风险防范体系，全面为动拆迁房屋买受人预防法律风险而专门设计。非本律师团队有任何不谦之意，该体系的形成绝非一个非专业房地产律师或一个房地产律师团队朝夕所能就，其倾注了我们团队长期的思考，积淀、关注和探索。该成果在形成过程中，我们诚惶诚恐，就像一个新生婴儿的孕育，生怕有任何所思不及和不尽完美。 现今，我们将其面之于世，以期为动迁安置房交易安全莞尽绵薄之力。
风险比较大,交易过程中不能有一点疏漏.
当然买卖合同是有效的,今后也可以按正常的房屋买卖合同那样,向法院起诉要求继续履行.
如果合同签定的完善的话，如果5年后他们因为种种原因不愿按照当初定好的协议过户给你们，按照目前的法律条文，你们完全能打赢官司，拿到房产。. TAG: 钟涛 上海 动迁房 律师 买卖
