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钟涛律师对上海市买卖合同违约条款的解读

时间:2010-3-13来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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更有利于维护自己的权利   买方如果约定了第三种逾期违约责任。

认为《上海市房地产买卖合同》格式条款不能变更,事人在签署二手房买卖合同时过于大意。于是卖家的逾期交房违约就适用了合同的中对自己很不利的条款,作为专业的房地产律师,钟涛律师详细为大家介绍逾期交房违约条款。

上海市房地产买卖合同》中逾期交房的违约条款

先要研究《上海市房地产买卖合同》中关于交房的规定。需要说明的钟涛律师这篇文章研究的实物交付的违约责任而不是权利交付的违约责任。就卖家而言,要想解决卖家逾期交房的违约责任问题。其承担着两项基本义务: 1 交付房屋, 2 转移房屋所有权。交付房屋就是实物交付;房地产交易中心料理房地产过户手续就是权利交付。实物交付和权利交付在上海市房地产买卖合同》中均由不同条款约定。关于实物交付的条款为:

甲方于 2009 年 11 月 15 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付乙方作为房屋转移占有的标志。 第四条 甲乙双方同意。

第十条 甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的甲、乙双方同意依照下列第一或二款(由双方选择)内容处置。

甲方应向乙方支付已收款 5% 违约金、合同继续履行。 一)每逾期一日。

乙方应书面催告甲方,二)甲方逾期未交付房地产。自收到乙方书面催告之日起的 7 日内,甲方仍未交付房地产的乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方,自收到通知之日起的 7 日内甲方未提出异议,合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起 7 日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应依照已收款的 20% 向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的乙方实际经济损失逾越甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方按实赔偿。

钟涛律师对上海市买卖合同违约条款的解读

买家领取钥匙标明对查验内容的认可。 第四条规定的卖家的实物交付和卖家的验收。主要包括以下含义: 1 双方约定交房日期。 2 卖家有通知购买家的义务。 3 买家应当在约定期间内进行查验。 4 查验的结果可以是查验没问题也可以是查验出有问题。 5 查验有问题购买方可以拒绝收房并要求出卖家承担违约责任。 6 房屋交付可以是交付钥匙作为标志。

使卖家承担日益加重的违约金责任。 2 买家解除合同有一个前置的催告程序,第十条规定了两种违约责任。买家可以选择适用。第一种是继续性的要求卖家继续履行合同的同时承担违约责任。第二种是解除合同同时要求卖家返还购房款、支付违约金。这里也有以下几层含义: 1 买家可以约定每日违约金。必需先履行催告顺序才可以要求解除合同。 3 买家的解除需要以书面的形式作出。 4 催告后需要给对方合理期限。 5 解除通知到达对方后七天,合同即行解除。 6 卖家不但需要返还已收款和利息,还要承担违约金责任。 7 违约金和实际损失可以调整。

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