过户搬进去没几天，城管贴了张整改单，说这房子有违建得拆，周女士当场就蒙了。我接手这案子时，她手里攥着那张单子，手都在抖。

周女士前年买了套带露台的两居室，看房时觉得露台搭的那间小屋挺实用，能放杂物能晒太阳。房东老葛带看时只说这是自家搭的，没提半句违建两个字。周女士也没多想，欢欢喜喜买了。

这里有个坑，很多买房人根本没往违建这上头想。违建就是说没经过规划部门批准，私自加建的那部分，比如天井封顶、露台搭房、外墙扩建。法律上这东西本就不该存在，城管有权责令拆掉。

过户后周女士正打算装修，城管找上门，说这露台小屋属于违法建筑，限期内自行拆除，不然强拆还要罚款。周女士慌了，去找老葛，老葛耸耸肩，说这屋子买房前就在这，你当时咋不早问。

有人会问，买房时就有，难道就不是房东的锅？这问题问到了点子上。法律上叫瑕疵担保，卖方得保证房子没隐藏的重大毛病。违建算不算毛病，得看它影响你正常使用到什么程度。

周女士跑来问我，钟涛律师，他一句你咋不早问就把我噎回来了，这理站得住吗？我让她先把买房合同、带看时的照片、城管的整改单都找出来，我们一件件捋。

我的看法是，老葛这句你咋不早问，听着有理，其实站不住。违建是法定的禁止事项，不是买方该主动去猜的隐患。卖方明知是违建却不说，属于隐瞒重大瑕疵，该他担责。

这案子给我的教训是，看房时但凡看到加建的部分，一定追问一句，这有没有规划许可，能不能保留。一句话问出口，房东要是支吾，你心里就该亮红灯。

我们先去规划部门和城管调了材料，确认这露台小屋确实没报批，属于必须拆的违建。证据一摆，老葛那句你咋不早问就软了，因为他明知故犯，不是不知道。

接着我和周女士商量对策。有人会问，这屋子拆了，周女士的损失找谁要？按瑕疵担保，卖方隐瞒违建导致买方受损，得赔偿。拆违的费用、房屋贬值的差价，都能算账。

说实话，违建这事儿在上海老小区特别多，几乎每片老工房都有几户搭出来的。老话说，法不责众，可真到了拆违的节骨眼，谁家违建谁认，不会因为别人也搭了就放过你。

我们拿着证据找老葛谈，点明两件事：第一，违建是你隐瞒的，按合同你保证房屋无违建，现在被查实，你违约；第二，拆违和贬值的损失，我们清单列好，你不赔我们就诉讼。

老葛起初还嘴硬，说露台本来就是送的，小屋是你自己愿意要的。我回他，送不送是另一码事，违建是法定禁止，你没披露就是错，跟愿不愿意要无关。

几轮拉扯下来，老葛知道赖不掉，同意承担拆违的费用，再补偿周女士一笔房屋贬值的钱。周女士虽心疼那间小屋没了，但钱拿回来，心里总算舒坦。

有人又问，那要是合同里写了房屋现状含露台搭建，买方签字了，还算隐瞒吗？这要看写没写清是违建。只写现状交付，不说违建性质，卖方仍逃不掉披露义务，因为违建不是普通现状。

我常跟当事人讲，看到加建别光看实用，先想它合不合法。规划许可这四个字，比那间屋子能放多少东西重要一百倍。不合法的屋子，再好用也是埋雷。

还有个细节，买带露台、带天井、顶楼的房子要格外当心。这几类最容易私下加建，中介带看时往往避重就轻，你得自己多问规划部门，一查一个准。

周女士现在见朋友看这类房，头一句就是去城管问有没有违建认定。这经验是交了拆违的学费换来的，比看十篇攻略都管用。

再补一句，签约前可以去小区所在的城管中队或街道打听，这套房有没有被登记过违建。有的区有违建黑名单，一查就知道，花不了半天。

还有人问，要是卖方自己也不知是违建，比如上上手搭的，他真不知道，还算欺诈吗？不算欺诈，但仍可能构成瑕疵担保责任，因为卖方对房屋合法性有保证义务，不知情不是免责理由。

俗语讲，明枪易躲暗箭难防。违建是暗箭，靠你多问一句规划许可来挡。白纸黑字问出来，房东想装糊涂也难。

我经手的违建案，赢的都赢在证据早留。带看时拍的照片、聊天里房东承认搭建的话，都是日后要赔偿的筹码。等城管贴了单再去要证据，往往晚了。

还有个提醒，违建不仅影响自己，还连累整栋楼。有的小区因为一户违建，整片列入不能交易名单，你想卖都卖不掉。所以查违建，也是保你日后的转手路。

周女士后来重新装修，把露台恢复成开放式，虽然少了间屋子，但睡得踏实。她跟我说，这回算懂了，合法的破屋子，好过违法的舒服窝。

合同里我一般建议加一条，卖方保证房屋无违法建筑，若有隐瞒导致买方损失，由卖方全额赔偿。这句话写进去，比事后扯皮硬气百倍。

最后落一句实在话：看到加建先问规划许可，房东一句你咋不早问堵不住责任，隐瞒违建他照样得赔拆违和贬值的钱。