论商品房交付义务之完成
    裘靖飞    浙江省
    一、问题的缘起
    对于房屋交付[1]使用的时间及条件，买卖双方通常会在合同中作出明确约定。根据2000年《商品房买卖合同示范文本》第8条规定，双方除应约定交付期限外，对交付的条件有四项可供选择：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。另外合同还有一空白栏以便双方当事人自行约定交付条件。如果开发商按约定的交付条件和时间交付商品房，则开发商之房屋交付义务完成。但实践中经常出现这样一种情况，即开发商按约定的时间向买受人交付了房屋，但房屋并不符合约定或法定的交付条件。那么，该种事实已经移转占有之“交付”是否可以认为开发商已完成交付义务？
    对于上述问题，实践中存在较大争议，争议来自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第11条的规定及最高人民法院黄松有副院长的答记者问。《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。黄松有副院长在就这一司法解释的答记者问中谈到，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，也就是人们常说的“交钥匙”。[2]由此，一种观点认为，交付无非是移转房屋的占有，现房屋事实上已由买受人占有，应视为出卖人之交付义务完成，而无须考虑房屋交付的约定条件或法定条件；另一种观点认为，出卖人将不符合约定的房屋向买受人为交付，买受人又接收的，应视为双方变更房屋交付条件，只要房屋交付时符合法定条件，即为交付完成。笔者以为，这两种观点均有商榷之处。
    第一，房屋为其有重大价值之不动产，如果让存在安全隐患的房及投入市场流通，不仅可能造成当事人的重大对产损失，而且还成胁着公共安全。因此，国家法律法规对房屋的交付使用作有强制性规定，如“未经验收或验收不合格，不得交付使用”。这是商品房流入市场的最低条件，合同双方都必须遵守。否则，国家对于房屋安全的管理将失去控制。认为不论是否符合约定或法定条件，“事实交付”均已完成交付的观点，一方面实际上肯认了开发商的不诚信行为；另一方面可能导致大最存在安全问题的房屋投入使用而影响公共安全。此外对买受人也极为不公，因为交付完成的法律后果之一是房屋毁损、灭失风险的转移，买受人不仅要忍受房屋可能存在质量瑕疵的事实，还要承担这一房屋的毁损、灭失风险，这与民法之公平原则相去甚远。
    第二，对《解释》第11条及黄松有副院长答记者问的理解需要作一澄清。《解释》第11条的规定旨在解决实践中对何为“房屋交付使用”的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。[3]针对此，司法解释予以了明确。实际上，《解释》及黄松有副院长的答记者问，对如果“交钥匙”时尚不具备交付条件的应该如何处理，并没有涉及。或许高院认为如果出现交付时不具备约定或法定条件的，自应按照合同法及房地产法律法规处理，而无须在《解释》中重申。也可能，高院“故意”虚化此问题，留由司法实践中根据案件具体情况予以解决。故《解释》的起草者有言：“我们在掌握房屋占有转移时，一般应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。但是由于我国房地产交易市场各种制度不是很规范及完善，所以，我们在掌握这一问题时，还要看案件的实际情况及当地房地产交易市场的经营惯例。”[4]总之，高院的《解释》没有认为，任何情况下的“交钥匙”都可视为完成交付使用。
    第三，开发商明知自己的房及尚不符合约定的交付条件而为交付的，在法律上属于交付的商品有瑕疵。虽然，根据《合同法》第157条及第158条第一、二教的规定。买受人有及时检验商品质量及在合理期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行此义务的，视为标的物的质量符合约定。但是，《合同法》第158条第三款同时规定，如果出卖人知道或应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受通知时间的限制。购房者非建筑专业人员，如果过分加重购房者验收责任，无疑会纵容开发商故意违约，不利于保护弱势方的利益，与《合同法》的规定亦不甚符合。故笔者认为，开发商的“事实交付”行为不能当然地认定购房者已放弃约定条件。唯买受人明知或应当知道房屋尚不具备约定交付条件而仍接受交付时，才可认定买受人放弃约定的交付条件，而视为双方变更房屋交付条件。当然，买受人明知或应当知道的举证责任在于出卖方。
    二、商品房交付使用的法定条件
    对于商品房交付的法定条件，我国现行法律法规一般规定为“验收合格”，“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。但遗憾的是，法律、法规对所谓的“验收”究竟是指质量验收、项目竣工验收还是综合验收，未作明确规定或者规定不明，导致司法实践中对此认识不一、争议不断。目前，司法实践中对所谓的“验收合格”主要存在以下三种理解。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)