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按揭买房之后不办理抵押贷款,银行可以解除贷款合同吗?

时间:2011-11-3来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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2000年4月,银行与某房地产开发公司签订按揭业务合作协议,约定:银行为开发公司开发的某小区提供按揭贷款业务;银行为购房者提供不超过总房价70%、期限不超过30年的贷款。在办妥房屋所有权证的现房抵押之前,开发公司作为借款人按期归还贷款本息的保证人。
 
根据该合作协议,2000年5月30日,银行与李铭、周丽签订个人购房借款合同一份。合同约定:银行借给李铭、周丽人民币40万元用于购买该小区的两套住房。借款期限为15年,自2000年5月30日至2015年5月29日止,还款采用按月等额偿还法,由李铭、周丽于每月20日归还借款本息。同日,银行与李铭、周丽签订个人住房借款抵押合同一份。合同约定:李铭用购买的两套住房为上述借款提供抵押担保。
 
借款合同签订后,银行依约划付了借款40万元,李铭、周丽按期每月归还借款本息。2008年1月,银行向李铭、周丽发出通知函,要求他们限期办理房屋权证,但两人始终未能办妥房屋所有权证和抵押登记手续。
 
无锡某银行诉称,由于李铭、周丽没有办理房屋抵押登记手续,威胁到银行放贷的安全性,为避免借款合同目的的无法实现,现主张解除借款合同,并立即偿还所欠借款正常本金229546.06元及相应利息,律师费、诉讼费由李铭、周丽、开发商共同承担。
 
李铭、周丽辩称,虽然至今未办理抵押登记,但是从合同签订后至今已近8年,借款人一直按照合同的约定每月足额、按期还款,没有违约行为,且该借款已由实力雄厚的开发公司提供担保,李铭是建筑老板,完全具有清偿能力,银行贷款的安全并不受影响。借款合同约定的还款期限为15年,现银行突然要求解除合同,提前收回剩余的全部贷款超出了李铭、周丽清偿债务的合理预期,要求驳回银行的诉讼请求。
 
开发公司辩称,虽未办理抵押登记,但借款合同签订到现在已经7年多了,履行一切正常,抵押合同解除或无效,还有担保合同存在,且我公司实力雄厚,完全能够保证借款合同的履行,银行应当请求解除借款抵押合同,而不是解除借款合同。要求驳回银行的诉讼请求。
 
诉讼中,被告方明确所购房屋已转让给他人。最后,经法院主持调解,双方自愿达成如下协议:李铭、周丽于2008年6月15日前归还银行本金人民币229546.06元及利息。开发公司对李铭、周丽的上述债务承担连带还款责任,银行放弃支付律师费的诉讼请求,诉讼费由李铭、周丽、开发公司共同承担。
 
法官释法
该案具有普遍的现实意义,特别是在我国蓬勃开展的住房按揭贷款业务中。依照我国《担保法》的规定,以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。据此,可以明确,本案中所涉抵押合同并未生效。问题在于,法律对于抵押合同不生效,主合同能不能解除的问题没有具体的规定,只能依照《合同法》第九十四条第(四)项 “当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,对方当事人可以解除合同” 之规定把握。据此,本案的重点在于如何理解银行在商品房担保贷款合同中的目的是否能够实现。由于本案是发生在商品房按揭担保领域的贷款,银行必须取得购房人所购房屋的抵押权是非常确定的,银行对抵押房屋能否行使担保物权直接关乎收回贷款的安全性,借款人、保证人的清偿能力只是增添一份债权实现的保障而已,且具有不确定性。现担保房产已不复存在,补办抵押登记已成为不可能,从而产生了银行单方面就可解除主合同的权利。
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