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商品房买卖合同中的交房、退房、办证的诉讼时效问题?

时间:2010-11-8来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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商品房买卖合同中的交房、退房、办证的诉讼时效问题?

 

最近,温州市区的余先生与某房地产开发商打了一场房地产官司,事实明明是开发商违约,但是法院最后却以超过了诉讼时效为由驳回了余先生的诉讼请求。余先生大为不解,遂至本所咨询:请问什么是诉讼时效?房地产官司的诉讼时效是多长时间?
李轶成律师答复:

诉讼时效是指法律规定的为保护权利人通过诉讼实现其请求权的有效期限。诉讼时效一般的诉讼时效为两年,最长的为20年;特殊诉讼时时效期限则因各类诉讼纠纷的性质不同而有所不同。诉讼时效的意义在于督促权利人及时行使权利。由于购房人的法律意识相对薄弱,房产官司中的诉讼时效经常被购房人忽略,从而导致许多购房人因为错过诉讼时效而无法保护自己的合法权益。房产纠纷引起的诉讼时效根据房产纠纷性质的不同也有所不同。笔者以下对经常出现的几类房产官司的诉讼时效作逐一析。

1.延期交房官司
延期交房是开发商最容易出现的一种违约行为,此类纠纷也最多。延期交房官司的诉讼时效一般是根据购房人与开发商签订的《商品房买卖合同》规定的交房日期的第二天开始算起。比如,合同约定的交房日期是2004年5月31日,那么诉讼时效的起算就从2006年6月1日开始;如果开发商延期交房,购房人最迟应当在2006年6月1日前起诉。但如果《商品房买卖合同》约定的房屋在合同约定的交房期限届满时尚不具备法定的交付条件(主要是指验收合格),那么诉讼时效期间不按合同约定的交房时间起算,而应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。因此,尽管合同约定的交房日期是2004年5月31日,如果房屋具备法定交付条件即房屋通过验收的时间为2004年12月1日,那么诉讼时效期应从2004年12月2日开始计算,购房人可在2006年12月2日前提起诉讼
2、退房官司
退房官司根据购房人退房所选择的理由不同,诉讼时效也有所不同。退房人选择根据“合同的约定期限”理由,诉讼时效至买卖合同约定的解除期限的最后一天,购房人应在合同约定的解除期限内起诉。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“  根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”因此,退房人选择根据“开发商延期交房”的理由要求退房的,购房人至少应在解除权发生之日起的一年内行使。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定:“  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”根据该条司法解释的规定,购房人以“开发商办证延期”为理由要求退房的,诉讼时效应从开发商超过法定或约定的办证期限一年后开始计算两年。购房人以“开发商隐瞒欺诈事实、无证售房事实、房屋严重质量事实、房屋面积误差比超过3%事实”等理由要求退房,则应从购房人所据以退房“事实”发生的时间或购房人知道或应该知道该“事实”发生的时间起开始计算两年。
3.延期办证官司
关于延期办证是否有诉讼时效问题,在实践中原存在很大争议。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。据此,许多人认为延期办证也受诉讼时效的限制,诉讼时效的起算点根据上述司法解释18条的规定来确定,即在交房之日起第91天(期房)和签订购房合同之日起第91天(现房),两年的诉讼时效也应当由此起算。 有些人则认为,延期办证请求具有物权性质,不受诉讼时效的限制。最高院民一庭最后就该争议问题作了倾向性的意见:“出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。”因此,购房人可以在合同约定的办证期限之后的任何时候要求开发商协助办证,而不受诉讼时效的约束。
  
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