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在房屋买卖各阶段如何退房

时间:2011-11-3来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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订金(定金或认购金)阶段:买方已交订金(定金或认购金),但没有签订正式《房屋买卖合同》。按目前商品房买卖的惯例,卖方或其代理人一般都先介绍房产的基本情况,待买方交了订金(定金或认购金)之后,卖方才与买方就合同的有关问题进行商谈,否则拒绝出示合同或拒绝讨论合同的条款。如果买方已向卖方支付了订金(定金或认购金),但没有说明所交款项的性质,也没有任何约定,这种情况无论卖方所预售项目有无《预/销售许可证》,买方都可直接向卖方或其代理人要回所交款项,采取口头或书面方式均可,在卖方退回买方所交款项后,买方将发票或收据交还卖方,卖方可将所保留的房号售与他人,双方都不需要承担什么责任。如果卖方不同意全额退款,买方可向法院主张自己的权利,要回全部款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证,买方与卖方有约定,所交款项为定金,且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见,最终没有签订合同,所交款项予以没收,定金一律不退,这种约定有违公平公正的原则,应属强迫交易的行为,且定金是担保主合同履行的,主合同还没有成立,何以存在定金?但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。笔者认为,《商品房销售管理办法》是部门规章,其效力低于法律,应以《民法通则》和《合同法》规定为准。这种情况如卖方拒不退还定金买方可直接向法院起诉。 


已签合同未做预售登记阶段。这种情况下如果一方想退房首先要与对方协商,看能否达成一致意见,如果双方达成了一致意见,要以书面形式表示出来,签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。双方达成协议后任何一方不履行协议的内容对方都有权要求其履行,也可以通过讼诉或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中一方违约,且达不成致一致意见,那么根据《合同法》第九十六条的规定,主张解除合同的一方,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议,可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 



已做预售登记阶段。买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记,但房屋还未交付使用,这个阶段如果退房除与上述(二)办理方式一样外,双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。在卖方违约时,如果买方已申请银行贷款,在解除合同时应同时通知贷款银行。卖方应将首付款及应付违约金支付给买方,买方银行贷款部由卖方直接退还给银行。银行再与买方解除合同。至于利息损失、保险费、银行律师费应从买卖双方的约定,如无约定,由买方、卖方及银行三方协商解决。


 
入住阶段。在房屋竣工后,买方已办理了入住手续,交了政府部门应收的税费之后,但房产证还没有办理下来之前退房的,这个阶段要求退房的一般都是买方,大多是卖方违约。这个阶段除与上述(三)要求一致外,还涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如卖方违约,装修损失应经过房地产评估机构评估,确定装修损失。买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同,卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议买方可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。 


房产证办理完毕阶段。房产证办理完毕之后,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下买方是不能退房的。如果卖方已为买方办理完毕房产证,但是卖方垫资,且合同有约定如买方拒不按约定履行付款义务,卖方是可以提出解除合同的,要求买方退房并承担相应的损失。这种情况需双方到房地产发证机关办理房产证过户或注销手续。

 
  总之,为了避免出现退房的情况出现,还是希望买卖双方都谨慎从事,买方将项目了解清楚之后再做决定,卖方应履行法律法规的规定及自己的承诺,努力将项目做好。 

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