例: 小张和小何都是在80后，毕业以后两人准备定居北京，今年1月凑够了20万元首付款，准备以小何的名义按揭一套房子用于结婚。两人看中一套房子，二人与开发商签订了《商品房买卖合同》，并交了首付款。同时向北京某银行提交了按揭购房贷款申请。通过了审核，该银行也与小张他们签订了贷款按揭协议，但因种种原因，小张他们迟迟等不到银行的放款。不料北京限购令正式出台，小何恰好在限购的范围之内，失去可以在银行按揭贷款的资格，此时的小张和小何已经为首付拿出所有积蓄，双方的父母也帮忙才凑够，现在无论如何也不可能再凑到剩余的房款了，无奈之下只好向开发商提出退房，开发商同意退房。但因是小张和小何的原因造成退房，属于购房者违约，开发商则依据合同规定要扣除小张小何二人部
分违约金。
其实,不少购房者在同开发企业签订购房合同后，迟迟不能办理按揭手续，最终因无法支付购房款而只能无奈地选择退房。但因为已经同开发商签订正式的购房合同，因无法支付购房款而选择退房属于购房者违约，因此购房者应承担违约责任，有的购房者甚至因为退房还要向开发商支付违约金。
在这一纠纷中，购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》和购房者与银行签订的《贷款协议》是两个不同的法律关系，如果购房者与银行签订了《贷款协议》约定了放款时间银行以各种理由不放款的话，购房者同样可以追究银行的违约责任。国家房贷政策调整属不属于情势变更？房屋购买人因未能办理银行按揭，是否构成违约？所谓情势变更原则，是指合同生效后，因发生了当事人在签订合同时不能预见并不能克服的客观情况，致使当事人签订合同的基础发生动摇，履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害，该当事人可以与对方就合同的内容重新协商，协商不成的，可以请求人民
法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。
有人认为,即便出现国家对房贷政策的调整，这一事由的发生，不是导致银行不同意办理按揭的唯一原因，本案不能适用情势变更原则予以处理。结合《商品房购买合同》的权利与义务关系来看，作为购买履行的是支付购房款的义务。合同约定购房人采取按揭的方式由银行代为支付房款只是一种付款的方式或方法。在合同签订时，双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断，即要么银行同意办理按揭放贷，要么银行拒绝办理。对于银行拒绝办理按揭放款，不能全部归责于国家政策的调整，即使国家未出台新的房贷政策，也同样会存在银行因放贷条件不满足而拒绝办理按揭放贷的情形。如果认为银行不同意办理按揭的原因是由于国家对房贷政策的调整，便认为是情势变更，那势必会得出这样的结论：合同签订时约定购房人以按揭方式支付未付清的房款，银行均会同意办理按揭放贷。国家房贷政策的出台变成了意外，不可预见或不可克服。显然，这样的推理是不能成立的。
另外一个意见认为,《最高人民
法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该解释对签订商品房买卖合同之后，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任做出了规定。
能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素，如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任，但是，需要注意的是：开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，只有开发商在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况下，如果按揭无法办理，开发商才应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任；如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造[hiweb_break]成的比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，则应当赔偿开发商因此造成的损失。如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。
上海
房产专业
律师提示:为了防范购房按揭无法办理的风险，建议购房者在签订购房合同之前，做好两手准备，先充
分了解自己的资信能力和贷款政策，然后，在签订购房合同时，如开发商承诺保证提供按揭，务必将开发商对按揭贷款的承诺写进合同，另外，在合同中明确无法办理按揭之后的付款方式或解决方式，例如购房者可要求房地产商在合同上写明：“若买受人已经按照银行规定提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：一、解除买卖合同，出卖人在合同解除之日起3日内退还已收全部房款及利息；二、出卖人选择其它付款方式并享受相应优惠幅度。
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