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卖家毁约不卖房法院支持房屋差价损失的情形房屋涨跌损失咋确定

时间:2018-6-25来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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卖家毁约不卖房法院支持房屋差价损失的情形

在裁判观点方面,支持房屋差价损失的判决理由主要有:

一、卖方违约后,买方应当采取适当措施防止损失扩大,如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大,故法院会倾向于认定房屋差价损失期间,或者损失范围,再结合房屋差价损失鉴定,以确定损失数额。

二、综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期,由法院酌情确定。

三、卖方根本违约,合同目的不能实现,买方诉请预期的可得利益损失判决支持。

四、当定金的双倍罚不足以平衡利益,并不足以弥补买方因违约而受到的损失,买方可主张房屋差价损失,法院考虑到签订合同时合理注意义务,过错程度、参考房屋面积及增值情况,酌情判定赔偿损失。

五、鉴于正常的房价波动属于商业风险,是买卖双方在订立合同时应该能够预见的,故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额,更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大,在确定赔偿具体数额时,卖方可适用减轻损失规则,也即具备正当性。

法院不支持房屋差价损失的情形

不支持差价损失判决中,理由包括:

一、房屋价值的评估程序有时不能客观地反映出双方房屋交接时的价值;房屋差价损失远超其订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失,不能认定为合理损失范围,法院可能会认定证据不足。

二、卖方违约,合同在起诉到法院之前已解除,合同从签订到解除时间间隔较短(房款已经退还给买方),加之在卖方未再次出售房屋的情况下,法院对房屋增值部损失支持的可能性较小。

三、房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等情形,法院需要判断买方是否善意、是否应当清楚知晓合同无法继续履行,并应采取措施及时止损,具体的损失数额法院结合评估报告综合判定。

四、买卖双方均有违约行为,若买方违约在先,则买方应对其违约造成的损失自行负担,房屋增值部损失不予支持。

五、未对案涉房屋的现价值举证予以证明。

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房屋涨跌损失咋确定

对于房屋涨跌损失如何确定 房屋差价损失属于合同履行后,买方可正常获得的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物,不具有替代性,其履行利益应当考虑房价市场变化的因素,房屋增值形成的差价,该部差价应认定为卖方的履行利益,即卖方的违约行为所造成的损失,应予以赔偿。房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:

第一,双方有约定的,从其约定;

第二,双方无约定,或不能协商确定的,参照以下方式:原则上,可比照最相类似房屋的市场成交价,与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。

第三,守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失,以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

总之,在卖方违约的情况下,法院对房屋增值部损失的认定是:在确定房屋增值部损失存在的前提下,考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形,同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。而在买卖过程中,买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应当更加谨慎,尽量形成书面文件或签订补充协议,同时注意保留履约凭证,以防日后卖方违约时,买方可以通过法律手段要求卖方赔偿损失。

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