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违约合同约定,除按合同约定承担违约责任外,还应承担导致合同不能继续履行的法律后果即房产差价损失的责

时间:2010-3-31来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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没有按合同约定交付房款,除按合同约定承担违约责任外,还应承担导致合同不能继续履行的法律后果即房产差价损失的责任。根据法律规定当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法,依照法律规定,违约金不足以补偿损失的,违约方还应向非违约方赔偿损失。

违约金与损害金有密切关系,在数额相等或者差不多的情况下,甚至可以互相代替。但两者在性质上有很大的差别。违约金不仅具有补偿性,而且具有惩罚性,由于违约金的补偿性,它可以取代损害赔偿的方式,而损害赔偿是因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应由违约方负赔偿责任。损害赔偿额应当相当于因违约造成的损失,如果违约金数额与实际损失相差太大,违约金不足以赔偿其所受的损失,坚持适用违约金条款的补救方式是有违公平正义的。
根据《合同法》第113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《合同法》第114条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失时,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”当出现违约金低于实际损失的,法律上给予了两种救济手段,一是请求完全赔偿,一是请求适当增加违约金。通过上述析可知,违约方支付的违约金不足补偿损失的,受害方仍然可以要求赔偿。

本案中,按合同约定的违约金,只有26万多元,而房屋的跌价损失经评估已达210万元,损失远大于违约金数额。故原告采用请求完全赔偿的方式来进行诉讼
2.房屋的跌价损失如何确定?在起诉前, 律师委托了房地产评估公司对涉讼房产进行评估,评估的结果是,评估时的价值为320万元。这与签订房地产买卖合同时的楼价相差210万元。原告以此作为依据,请求赔偿。
【办案体会】
如何举证房屋跌价损失,是本案的关键。
根据市场行情,房屋跌价已是事实。作为举证义务方,应委托房地产中介公司对房屋进行评估,以《评估报告》作为证据。通常,当事人单方委托作出的《评估报告》是很难得到对方认同的,仅作为举证有损失事实,至于损失多少,在诉讼中,还有一次由法院委托或由双方当事人共同委托另一家评估公司评估。
在单方委托评估公司进行评估时,应注意:1、评估公司是否具有法定的资质;2、评估公司的资质等级是否超出评估标的物的价格范围;3、要求评估公司对标的物的评估尽量客观。

 

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