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商品房买卖合同格式条款应无效,开发商高额违约金请求被驳

时间:2011-11-2来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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   开发商提供的买卖合同之附件具有一方预先拟定且未协商的特点,并未依法履行提请注意和说明之义务。然,否仅加重了买受人的责任?合同当事人可以对个别违约行为约定特别的违约责任,否可认定为加重了一方的责任,有讨论的空间。认定总房价10%违约金数额过高,也需商榷。无论是认定买卖合同之附件违约责任条款是可撤销,还是认定其无效,结果都是该条款对买受人不具有约束力,但两者的请求权基础有所差异。

维权要点:

商品房买卖合同都是开发商提供的格式合同,如果格式合同中某些条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。

案情介绍:

小张工作在广东省东莞市,20104月与某开发商就某楼盘一套商品房买卖签订了商品房买卖合同》以下简称“买卖合同”一份。买卖合同约定,总房价为62万,小张采取银行按揭的形式支付房价款。买卖合同还约定了双方解除合同的条件相应的违约责任。但开发商在买卖合同附件中将开发商单方解除合同时小张应当支付的违约金变卦为总房价的10%另,小张与某银行签订了商品房抵押按揭贷款合同,并获得银行贷款。

月供半年后,因公司效益减少小张的工资收入锐减,每月还款能力降低。小张已无能力继续月供。经催告后,银行解除了与小张的贷款合同,并向开发商收回了剩余按揭贷款。

开发商与小张经协商未果致讼。

原被告主张:

原告开发商要求依照买卖合同解除与小张的买卖关系,收回房屋并要求其承担违约金为总房价的10%6万元。

原告不同意支付6万的违约金,理由是开发商提供的格式条款应当无效。

法院判决:

法院经审理认为,开发商与小张签订的买卖合同主合同条款合法有效,开发商有权依约定解除买卖合同并收回房屋。但附件中违约金条款因具有下列特征一仅加重了买受人的责任,二不同于买卖合同主条款的可选择、可协商性,附件中的违约条款提前打印稿,属定型化条款,三违约金数额过高,四开发商未有证据证明曾提请买受人注意或说明;故该附件中违约金条款无效。

律师释法:

什么是格式合同或格式条款?

合同法》第三十九条第二款规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。格式合同或格式条款具有以下特点:一可重复使用、多次使用、反复使用,二预先由一方拟定,即单方先行拟定,三未与对方协商。

格式条款或格式合同的效力?

鉴于格式合同或格式条款的固有特点,格式合同或格式条款得到广泛的利用。但其应当遵循一定得原则,即提供格式条款和格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并对免除或限制其责任的条款,履行提请注意和说明的义务。若未履行该提请注意和说明义务的根据最高院合同法解释二第九条之规定,对方当事人可申请撤销。

合同法》第四十条规定,格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。最高院在合同法解释二第十条中明确具有合同法第四十条之规定情形且未履行合同法第三十九条提请注意和说明义务的该条款无效。

案件反思:

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