开发商逾期交房、办证购房人如何维权
    【案情简介】
    2007年5月，王某和开发商签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由王某购买开发商开发的位于本市松江区的房屋一套（以下简称该房屋），购房款为人民币70万元，开发商应于2008年7月30日前交房，逾期交房违约金按已付购房款的万分之一每日计算，开发商交房的条件为取得《住宅交付使用许可证》并承诺于2008年10月30日前取得大产证，于取得大产证后90天内协助王某到交易中心办理过户手续。如不能按期取得大产证，王某有权单方面解除本合同。合同签订后，王某依约支付了购房款，但开发商一直到2009年8月15日才取得《住宅交付使用许可证》并通知王某收房，于2009年10月11日取得大产证。
    王某应该如何维权？
    【律师分析】
    维权方案一：王某有权单方解除合同并要求开发商退还房价款、利息并赔偿损失。
    根据合同约定，开发商应于2008年10月30日前取得大产证，否则王某可以单方解除合同。另外，合同还约定王某行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，开发商应当在收到王某的书面通知后将王某已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，在退还房价款时一并支付给乙方。因此，王某有权单方面解除合同，并要求开发商退还房价款、利息并赔偿房价款20%的损失。考虑到房价上涨收益超过20%，王某不考虑此种维权方案。
    维权方案二：王某有权要求开发商继续履行合同并承担违约金。
    1、要求开发商承担逾期交房违约金。
    根据合同约定，逾期交房违约金按已付房款的万分之一每日计算。考虑到该违约金较低（3.65%每年），王某可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，以该违约金低于租金损失为由要求按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。
    2、要求开发商承担迟延办证（小产证）违约金。
    逾期交房与迟延办证属于不同性质的违约责任，两种违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可以同时适用。合同中虽然没有约定迟延办证的违约金计算方法，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，按照合理推算，开发商逾期办理小产证近7个月，王某有权要求开发商按照已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担迟延办证违约金。