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纯公积金贷款 遇到开发商不肯盖担保章

时间:2011-10-23来源:上海房产律师 作者: 房产律师点击:

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纯公积金贷款 遇到开发商不肯盖担保章

 

【客户咨询】

目前在办理纯公积金贷款

开发商不肯在担保合同上盖担保章
最近在汇买了一个房子,自己办理的纯公积金贷款

遇到一个问题,贷款担保合同上的丁方:汇锦城的开发商,不愿意在担保合同上盖章

随之带来的一个后果就是要我多出1000元钱费用,请“上海市住房置业担保公司”代为担保。


担保公司不肯给办理纯公积金贷款

怎么办?

开发商是不是必须在担保合同上盖章???

现在办理组合贷款的时候银行并不要求开发商盖担保章???

担保公司的要求是否合理???
 
 
【上海房产律师钟涛解答】
 
不管您是办理纯公积金贷款还是组合贷款,公积金借款合同内容是一致的,开发商都是需要在公积金借款合同上盖章的,开发商在贷款手续上故意为难购房者,这是一种侵权行为,开发商必须在购房者自愿的情况下,积极配合购房者办理纯公积金贷款或组合贷款业务。如开发商在贷款手续上设置障碍,若贷款无法正常申批造成房款无法按期支付,这将视作开发商违约,将承担一切法律责任及经济损失。购房者可通过法律途径进行维权。
 
多数开发商回避公积金贷款主要有几个原因。

  一位不愿具名的负责人在交谈中坦言,开发商在项目开发过程期间最看重的环节之一就是资金回笼,“而公积金贷款审批时间较长、手续相对复杂、回笼资金相对较慢,组合贷款的手续还很繁琐不容易办理,所以开发商更愿意说服购房者使用商业贷款,能一次性付款是更好的”。

  据悉,在二手房市场,卖家同样不太乐意把房子卖给公积金贷款的买家。现在大部购房者公积金的贷款额度都在50万元上下,但买一套房子,贷款起码就超过50万元,这样一来就只能用组合贷款。“组合贷款的手续就更复杂了,比如需要跑价格评估机构、去银行查询个人信用、需本单位出具收入证明、银行办按揭、再去开发商处签合同等等,差不多去七八个地方,而公积金贷款多了一块公积金额度审批流程”。

  再加之,开发商拿到公积金贷款的前提必须是所售楼盘施工结顶,而目前在售的项目大多都是新开楼盘,工程很可能才刚刚动工,这就使得开发商为此至少要等上一年时间才能回款。“相对商业贷款来说实在太慢,所以不受待见”。

  除了这些客观因素之外,还存有一些“潜规则”。“项目开发都要得到银行的贷款支持,所以开发商把大量业主的按揭贷款拨给合作银行去做,已经形成业内的一种‘潜规则’。”

  D  监管空白导致购房者被动

  只有在公积金中心备过案、并与公积金中心签定协议的楼盘才可以接受客户办理公积金贷款。公积金管理中心信贷管理处的工作人员告诉记者,尽管开发商到公积金中心备案的积极性比以前高了很多,但一些销售情况比较好的楼盘在这方面仍然没什么行动。

  据悉,公积金贷款有时确实会出现办理时间长的情况。由于公积金管理中心不是金融机构,因此市民向公积金中心申请贷款时,中心必须委托一家银行进行办理,相比较而言,直接向银行申请贷款有时可以当天办理,最长也不超过一个星期就可以完成手续。

  针对一些开发商拒绝公积金贷款的行为,例如北京建委及公积金中心曾在2007年有个《关于房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房有关事宜的紧急通知》的文件,其内明确规定,开发商不能拒绝购房者使用公积金贷款。

上海市公积金管理中心关于做好实施

住房公积金个人购房担保贷款工作的通知
 
住房公积金贷款受托银行、上海市住房置业担保有限公司:
根据2000年12月28日市公积金管理中心与各受托贷款银行、市住房置业担保有限公司(以下简称担保公司)签订的《住房公积金个人购房担保贷款委托合作协议》,从2001年1月1日起,住房公积金个人购房贷款(一手房),全面实行担保贷款。现将有关事项通知如下:
一、在2001年1月1日以后,各经办行所在区、县有担保公司营业网点的(地址和联系人详见附件),双方应建立联系,纯住房公积金个人购房贷款由抵押贷款转变为担保贷款。
二、借款人如先到经办银行申请纯住房公积金个人购房贷款的,按下列步骤操作:
1、经办银行(支行)按正常受理程序打印出一式二份受理单,受理单上应有经办行支行(网点)的代码和顺序编号,并盖上个贷管理部门公章后,其中一份由借款人送交到对口的担保公司营业网点办理担保贷款;
2、担保公司营业网点应保证该笔担保贷款业务的放款归原受理的经办行,在送放款通知单时附上经办行受理单,由经办行负责核对销号;
3、借款人如需变更贷款银行,应到原受理的经办行办理注销手续。
三、借款人如到担保公司营业网点办理担保贷款的,按“客户自由选择银行”的原则,由借款人在住房公积金个人担保贷款申请单上自行选择市公积金管理中心委托的放款银行。担保公司的各营业网点应张贴各受托商业银行的服务口号、内容、品牌、措施。
四、银行与开发商已有楼盘合作协议的纯住房公积金贷款,应建立银行、房产商、担保公司三方合作关系,必须实施由抵押贷款转变为担保贷款。
五、目前担保公司营业网点正在筹建之中的地区,暂仍可办理纯住房公积金个人购房抵押贷款。待营业网点运转后,由抵押贷款转为担保贷款。
六、请各受托商业银行按《住房公积金个人购房担保贷款委托合作协议》并结合上述通知,要求下属各支行遵照执行,在执行中若有新情况、新问题,请及时反馈市公积金管理中心贷款管理处。
附:《上海市住房置业担保公司各区、县营业部联系表》
                                上海市公积金管理中心
                                 二ОО一年二月八日
 
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