浅析开发商的房屋交付通知义务
    内容摘要：开发商的房屋交付通知义务明确约定为一项合同义务，始见于上海市房地产主管部门制定的商品房预售合同范本中，2006年1月1日起推行的《上海市商品房现房买卖合同》中将这一约定扩展至现房交易中。虽然被明确约定于合同中，但作为为完成房屋交付义务而设定的一项合同义务，房屋交付通知义务法律性质上属于附随义务，对该项义务的违反并不必然导致开发商承担逾期交房的违约责任。
    关键词：房屋交付通知附随义务违约责任
    上海市建设委员会和上海市工商行政管理局于2005年共同制定了《上海市商品房预售合同》（BF—2005—0116）和《上海市商品房现房买卖合同》的示范文本，前述合同示范文本均在“交付手续”一条中约定：商品房达到合同约定的交付使用条件后，开发商应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。这就是本文拟探讨的开发商的房屋交付通知义务。
    一、开发商的房屋交付通知义务法律性质上属于附随义务
    所谓附随义务，是指“在合同履行过程中，为辅助实现债权人之给付利益或周全保护债权人之人身或其财产利益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外之义务”[1]。附随义务作为大陆法系合同法上重要的法律制度，萌芽于罗马法中的合意契约和诚信诉讼；探索于法国司法实践，1804年产生的《法国民法典》第1135条规定：订约人不仅要履行他明确承诺的义务，而且要履行根据契约的性质，发生公平原则、习惯或者法律赋予的义务；确认于德国学说和判例，德国律师斯陶伯提出积极侵害契约予以补充法律漏洞，帝国法院通过“马吃毒饲料”一案的判决建立积极侵害债权制度；日本及我国台湾地区对其有所发展，认为附随义务的违反是不完全给付之事由。[2]我国亦在1999年颁布的《合同法》中移植了附随义务的法律制度，《合同法》第60条第2款明确规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。可见，合同履行中的附随义务在我国是一项法定义务，是基于诚实信用原则而产生，不以当事人的约定为自己存在的前提条件，功能在于使当事人的权益获得完美的实现以体现法律的公平、正义之终极目的。
    同为产生并存在于缔约成立至履约完毕阶段的合同义务，认识附随义务与主给付义务、从给付义务之间的区别，有助于理解什么是附随义务。主给付义务是合同关系上固有、必备的基本义务，并决定着合同关系的类型；附随义务则随着合同关系的发展，因维护合同当事人的利益需要而产生要求相对方为一定作为或不作为的请求权，故附随义务在任何合同关系中均可发生，不受特定合同关系类型的限制。主给付义务构成双务合同的对待给付，一方在对方未为对待给付前，得拒绝自己的给付，附随义务原则上不属于对待给付，不能发生同时履行抗辩权。不履行主给付义务，债权人有权解除合同；不履行附随义务，债权人原则上不得解除合同，但可就其所受损害，依不完全履行的规定请求损害赔偿。区分主给付义务与附随义务的要点是：考察该义务在合同目的实现上，是属于不可或缺的义务，还是随合同关系发展在特定情形下产生的不影响合同目的实现的义务。[3]从给付义务是非合同所必备但有助于实现债权人利益且能够独立成为诉权标的义务，其功能在于使债权人的利益得到最大程度的满足。德国通说认为，应以可否独立以诉请求履行为判断标准区别从给付义务和附随义务。可以独立以诉请求的义务为从给付义务，不得独立以诉请求的义务为附随义务。
    我国《合同法》规定的附随义务大体包括这样几个方面[4]：通知义务，指合同当事人应将对合同相对方利益有重大影响的事项告知对方的义务；说明义务，指合同当事人对合同相对方利益有重大影响的事项负有向对方说明义务；协助义务，指合同当事人应协助对方履行义务，以使合同能顺利履行的义务；照顾义务，指债务人履行合同时，应以谨慎、诚实的态度照顾合同相对方及合同中的标的物，辅助债权人实现给付利益；保密义务，指合同当事人负有将通过合同关系而了解到的对方的秘密予以保密的义务；保护义务，指当事人履行合同时，应尽交易上的必要注意，保护相对方人身和财产利益。
    根据本文开头所述合同示范文本中约定的内容，开发商的房屋交付通知义务主要是告知买受人房屋已具备合同约定之交付条件的事实，并通知买受人办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，其功能显然在于辅助开发商履行交付房屋的主给付义务以保障买受人如期占有作为合同标的物的房屋，而不是使买受人的利益得到更大程度上的满足。开发商不履行房屋交付通知义务也并不导致买受人不能取得作为合同标的物的房屋，而买受人实践中也无法独立以诉请求开发商履行房屋交付通知义务。因此，开发商的房屋交付通知义务法律性质上属于附随义务，是《合同法》第60条第2款规定中的通知义务，并不因该项义务被明确约定在合同中而改变其法律性质。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)