房产新政导致无力贷款带来的问题-上海房产律师钟涛
【客户咨询】
我于4月5号购入一套总价110万的二手房，按买房时的政策可贷款8成，所以我于5号、11号分两次交首付款共计21万(其中5号2万定金)，但政府新政下来后我所买的房子需要首付3成，但按我目前的经济实力没有办法凑够这多出来的10万，所以我想取消购房合同，但业主要按购房合同上相关条款要我支付成交价20%的违约金，请问这种由于政策变化导致的合同纠纷我需要承担什么样的责任？假如需要解除购房合同我是否真的需要赔偿大概20万左右的赔偿金？如果不需要那么我能退回多少首付款？谢谢
【上海房产律师钟涛解答】
如果最终认定构成情势变更，因而解除合同，你是可以不承担违约责任，要回已付款的。
但是，这种贷款政策的变化是否构成情势变更，法律上是没有明确规定，应该根据具体案情具体分析。
以你目前介绍的案情，有些问题可能对你不利：
一是贷款申请是在新政前提交的，如果不是因为新政的原因未批，那新政与本案就无关了。
二是，从房款看共110万，新旧政对你而言，影响10万元，这个对比来看，这10万是否确实是无力筹措，可能会存在争议。
当然，准确认定，要看具体资料和情形再研究分析。
你的情况可以将房贷新政作为情势重大变更予以免责。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。由于发生该种重大变化，将使双方继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
当然，具体的这个抗辩理由在你这个案件上是否成立法律上还存在一定的争议，建议你请个律师具体操作。
【上海钟涛律师提醒】
以你目前介绍的情况，我认为，鉴于约定违约金比较高，且你已付了一定款项，还是尽量另筹款继续履行，或者与卖方协议就付款条件和时间进行一定调整为好。
如果确实想解约，又协商不成，只能起诉试试了，尽量争取认定构成情势变更，如果无法认定，也可以争取以违约金过高为由看法院能否给予调整。
