钟涛律师代理的房产新政出台后，购买保利房产，贷款不足，起诉要求解除预售合同案件开庭-上海房产律师
钟涛律师近期代理的房产新政出台后，买房者，在2010年4月1日签订了上海市商品房预售合同，但是2010年 4月17日，国务院出台房价调控新政之后，二套房贷款比例提高到50%，导致购房者无力支付首付款，随与开发商保利建壅房地产公司协商要求退房，但是保利地产不同意协商，购房者遂委托本律师代为向法院起诉，要求解除合同，返还一支付首付款66万元。
新房贷政策下买方如何解除合同拿回定金和已付房款-
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
情势变更原则是民法的基本原则之一，意思是是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。
1：必须在合同订立后履行前
如果在合同订立后遇到房贷政策变化，那么当事人对此事明知的，不可以该原则主张解除合同。如果合同已经履行完毕，买方后悔，以情事变更原则主张变更合同，因没有适用该原则的必要也不会得到法院的支持。
2：区分不可抗力及商业风险
不可抗力是指无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，（自然灾害、战争等）使当事人不能继续履行合同，允许其解除合同；商业风险是指合同签订后，遇到原材料价格上涨或下扬，房屋价格上涨等情况，在现实生活中，商业风险是客观存在的，其风险只能由当事人自己承担。而情势变更显然和不可抗力和商业风险有重大差别。
3：继续履行合同对当事人明显不公或不能实现合同目的
如果在履行合同过程中发生了国家房贷政策的变化，还要区分对待，并不是只要出现了政策的变化就要解除合同。履行合同时合同法的基本原则，在没有遇到特殊情况下（情势变更）一般是继续履行合同，即履行是常态，解除和变更是非常态，只有在遇到了对当事人明显不公或不能实现合同目的的时候才能解除。何为明显不公和不能实现合同目的呢？曹律师认为该这样理解：在没有房贷政策出台的情况下，买受人已经准备好了首付款，而后政策出台，买受人先期准备的首付款不足以支付按照新政策规定的首付，而买受人经济能力又不足以补足差额的话，再让买受人履行合同是不现实的，可以解除双方签订的买卖合同
《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
据此，很多人认为这次的房贷新政当算不可抗力，依据合同法第九十四条第（二）款可以解除合同，但情况未必如此简单，国家政策变化当属普通民众无法预测和不可抗拒的，但以此种情形解除合同条件也是严格的。也有人认为依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即依据情势重大变更原则予以变更或者解除。
通常在合同合法有效的情况下，买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。那么政府、银行相关房贷政策的调整，是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以左右和预见的，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错，因此购房者可以提出解除合同，违约责任由法院裁定。
注意，这里也赋予了人民法院一定的自由裁量权，如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元，或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的，法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响，而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准，则仍要承担违约责任。
因此，购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同，并承担较小的违约责任，应符合以下条件：
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致，而是受新的贷款政策影响。 2、购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
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