钟涛律师按：在房价看涨的情况下，为了稳妥起见，建议大家在签订房屋买卖合同时，应先搞清出卖方房屋所有权人的产权状况。如房屋为夫妻共有，应当有夫妻双方签字，如果一方在外地不方便到现场签字的，也应出具经过公证的授权委托书。
【案例分析】
1、王先生与其妻刘女士于1995年11月结婚，婚后两人共同购买了一套商品房，房屋所有权登记在刘女士名下。
2、2005年9月刘女士与第三人李先生签订了一份《房屋买卖合同》，约定以35万元的价格将自住房屋卖给李先生，准备重新购买新房。
3、李先生于合同签订后三日内支付定金15000元，刘女士于合同签订后一年半内交付房屋，交房时，李先生一次性付清购房款，合同还规定了其他的具体条款，但该合同仅有刘女士及李先生的签名，刘女士的丈夫王先生未签名。
4、合同签订的第三天李先生即按约支付了定金15000元，当时刘女士的丈夫王先生收下了这笔定金，并出具了收条。
5、过了一年半，由于房价上涨，刘女士的丈夫王先生想翻悔卖房合同，就借口说房屋买卖合同他没有签名，夫妻一方无权单独签订卖房合同，该份《房屋买卖合同》无效，房子不卖了。
6、在几次协商交涉没有结果的情况下，李先生一纸诉状将刘女士夫妻告上了法庭，要求刘女士夫妻继续履行交房合同。
【争议焦点】
在买卖房屋时，有时确实会遇到以上这种仅有夫或妻一方签订的房屋买卖合同，这种合同是否有效，一方当事人是否可以翻悔？我们从以下几个方面进行探讨。
【上海房产律师钟涛解答】
首先，房屋尚未办理过户手续，虽签订了买卖合同其所有权并未发生转移。
房屋属于典型的不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，即房屋的买卖只有经过法定登记机关的登记过户才能发生所有权的变更。房屋买卖合同只是房屋所有权发生转移的基础，即使买卖合同生效，但并不必然导致房屋的所有权发生转移。因此本案中的房屋所有权尚未发生转移，仍然属于刘女士夫妻所有。
其次，仅有夫或妻一方签字的房屋买卖合同，其效力要具体问题具体分析。
根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。因此，在夫妻一方处理重大事项如买卖房屋时，单凭一人签字且另一方在事后又未追认的情况下，一般会认定为合同无效。但这种情况也不是绝对的，如另一方在事后进行了追认，或第三方有明确证据证明夫妻一方签字行为是共同代理行为，如卖房时夫妻另一方也在场，看房时也在场，收取房款时也在场，卖房时出具了授权委托书等各种情形，合同也应当是有效的。
结合本案来看，刘女士在其夫王先生未签字的情况下，如果擅自将夫妻共有的房屋卖给李先生，且事后也未得到王先生的追认，一般应认定为合同无效。但是在本合同签订后，刘女士的丈夫王先生却亲手收下了李先生交纳的定金15000元，还向其出具了收条，以上行为足以使李先生有理由相信出卖房屋是王先生夫妻两人的共同意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》的相关规定，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，刘女士买卖房屋的行为可以看作是其夫妻二人的共同意思表示。因此最后法院判决本案《房屋买卖合同》有效，刘女士应当继续履行合同，向李先生交付房屋。
