二手房出售后户口一直不迁出法院判决上家需支付违约金
[律师评析]
在二手房买卖过程中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，下家如果诉讼提出要求上家迁走户口的。根据上海市高级人民法院已在2003年第3期《民事法律适用问答》中的解释，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
但是买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，并且写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间户口还没迁走，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院将会判决违约方赔偿违约金。
本案中，双方对于迁出户口问题的约定属于影响当事人签订买卖合同的重要因素，史小姐要求违约方张女士承担违约责任的意见具有合理性。合同法规定,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但是，根据实际情况，双方约定的违约金计算标准过高，且张女士已经在积极履行约定义务，因此，张女士的违约确实存在客观因素。鉴此，张女士要求减少违约金数额计算比例的意见，可以采纳。史小姐要求张女士支付违约金的诉请数额，可酌情减少并予以支持。
[法律链接]
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
上海高院 《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
