夫妻共同房产，一方擅自转让是否有效-上海房产律师
【客户咨询】
去年年初，我买了一处二手房，支付了合理的价款，也办理了过户手续。但到了年末的时候，却有个自称是房主妻子的人管我来要房子，说该房产是她和她丈夫的共同财产，她丈夫没有经过她同意就私自将该房产卖给我是无效的，让我返还。后来经过了解我才知道，该房产确实是她丈夫和她的夫妻共同财产，当时她们有矛盾，正在闹离婚，她丈夫为了转移财产将该房产卖给了我。我想知道我是否能够合法拥有该房产？
【上海房产律师钟涛解答】
最可以肯定地说，物权法确立了我国的善意取得制度，这是社会主义市场经济发展的需要。在现代商品经济高度发展的社会，善意取得制度既是适应商品经济发展的一项交易规则，也是现代民法中的一项重要制度，有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换。
所谓善意取得，是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人后，如果受让人在取得该不动产或者动产时系出于善意，即依法取得该不动产或者动产的所有权，原所有人不得要求受让人返还该不动产或者动产的制度。
善意取得的结果，是物之所有人丧失了其所有权，善意受让人则取得所有权。因此，我国物权法对善意取得的构成规定了严格的条件：（1）处分不动产或者动产的出让人是无权处分人；（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（3）以合理的价格转让；（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
在本案中，该房产的《房屋所有权证》上登记的房主在处分该房产时，并没有经过其妻子的同意，属于无处分权人。但对于购房者来说，他并不知道该房产系他们夫妻的共同财产，在已经支付了合理的对价，办理了过户手续的情况下，应当认定是善意取得，即房产买卖关系有效，购房者合法地拥有了该房产。
提示
实践中，很多人可能因为某种原因将房产、股权等不动产或者动产登记在他人名下或者由他人占有，这就会产生一定的风险，因为依据我国物权法确立的善意取得制度，一旦登记的权利人或者不动产、动产的占有人将房产、股权等不动产或者动产出售给他人，构成善意取得，实际所有权人或者原所有权人就不能要求返还。物权法为了保护原所有权人的合法权益，同时规定受让人依照善意取得制度取得了不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。同时，在这里也提醒买受人，在交易前应当尽量将准备交易的不动产或者动产的权属状况了解清楚，以尽到相应的注意义务，避免日后出现纷争。
【法律法规】
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
该司法解释在一定程度上肯定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产的处分，在确立善意取得制度的尝试中迈出了积极的一步。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定： 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
