共有人未经其他共有人同意擅自处分共有房屋是否有效-上海房产律师
钟涛律师按：房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一房屋共同享有所有权。房屋产权的共有关系，如果出现一方私自出售、变卖房屋，导致产生纠纷，如何应对？下面的案件的【争议焦点】
1．在生活实践中，房屋产权的共有关系及其房屋共有人之间的权利、义务具体体现在哪些方面？
2．在本案中，被告张甲与陈某之间的房屋买卖关系是否有效？
【案情】
张某结婚后，生育一子一女，即儿子张甲和女儿张乙。张某的丈夫因疾病早故，子女由张某抚养长大成人。三人一直居住在2间旧房中，都以做小买卖为生，共同生活，一直生活到2004年2月。
2004年2月24日，张某儿子张甲觉得做小买卖挣钱不容易又太辛苦，就于2004年3月外出跑运输，逐渐积累了一些钱，由张乙掌管，根据家庭生活需要，三人商量后统筹使用。
2005年6月，随着家庭经济状况的好转，张某觉得一家三人住的2间住房太狭窄阴暗，于是就向子女提议在原宅基地上另建一套新住房，经测算，建房所需的资金为6.8万元。为解决资金问题，张某一家先从家庭储蓄中拿出一部分4.8万元，张甲将自己新赚的20060元拿出，凑齐6.8万元人民币，储蓄中拿出的4.8万元，绝大部分也是张甲的收人。
房子很快建成，共6间。三人居住其中3间，另外3间租给刚结婚的邻居陈某夫妇。三人共同协商决定，一旦租期届满，就收回房屋，然后再协商分配方法。不久，张乙出嫁，这样，就只剩张甲与其母张某继续住在2间房子中。
2006年2月14日，房屋租期即将届满时，承租人陈某夫妇找到张甲，背着张某和张乙协商继续承租那3间房屋，张甲不但答应了陈某夫妇的要求，而且认为房子闲置太多，如果陈某夫妇愿意买下的话，价格双方可以商量。陈某夫妇于是与张甲订立了二手房买卖合同，张甲将家中6间房屋中的4间以4.5万元的价格卖给陈某夫妇，并办理了房屋过户手续。
2007年1月27日，张乙与丈夫离婚，并携带部分财产回娘家居住，找到陈某夫妇要求腾出自己原住的那一间住房时，遭到陈某夫妇的拒绝，张乙这才知道房子已被其哥哥卖掉，并告诉一直不知情的母亲张某。
张乙认为，哥哥卖房未征得家里其他人的同意，当然不能算数，房子也有自己的一份。陈某夫妇拒不答应还房，并认为自己是从张甲处买的房子，房款已交给张甲，双方订立了二手房买卖合同，并且办理了房屋过户手续，有什么问题应找张甲。而张甲则认为，建房用的钱绝大部分都是自己赚的，建房时自己又拿出20060元钱，房子是自己的个人财产，自己有权处置。
张乙无奈之下向北京市门头沟区人民法院提起诉讼，要求法院判决张甲出售房屋的行为无效。
【法院判决】
北京市门头沟区人民法院经审理认为，本案讼争的房屋是张某、张甲、张乙三人共同建造的，虽然房屋产权证上登记的是被告张甲的名字，建房用款也绝大部分是被告的劳动所得，但建房时，被告张甲与其母张某及张乙一家人共同生活，全家的生活由其母张某与其妹张乙做生意、被告张甲跑运输的共同收人维持，在这种情况下，张甲的收人应视为家庭成员在共同生活期间的共同收人，建房付出的款项，应视为家庭共同生活的支出。因此，争议房屋的产权，应属于被告张甲与其母张某、其妹张乙三人的共同共有家庭财产，而非被告张甲一人所有。张甲擅自出卖共有房屋的行为是无效的。根据《民法通则》第78条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、张甲与陈某之间的房屋买卖关系无效；
二、陈某应在30日内搬出房屋，其经济损失应由张甲承担；
本案的诉讼费用870元，由被告张甲承担。
【律师点评】
一、在生活实践中，房屋产权的共有关系及其房屋共有人之间的权利、义务的具体规定。
1．房屋共有产生的原因
房屋共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一房屋共同享有所有权。房屋产权的共有关系，通常基于下列原因而产生：
（1）两个或两个以上的人共同购置，如几个合资人共同购买并按比例分享房屋的所有权；夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋；有劳动收人的家庭成员共同积蓄购买的房屋等。
（2）两个或两个以上的人共同建造。两个或两个以上的人共同建造并根据约定，按一定比例共同出资、出力、出物共同兴建；或者一方出资，他方出力、出物；或者一方出资、出力，他方出物共同建造房屋，并按约定的比例进行分配。
（3）两个或两个以上的人共同继承。被继承人死亡后，其遗产中的房屋产权不能进行分割时，只能由继承人共同享有。
（4）两个或两个以上的人共同受赠，多人共同接受房屋赠与而形成的房屋共有关系。
按照我国《民法通则》的规定，共有分成两种基本形式，即按份共有和共同共有，所以，房屋共有可分为房屋按份共有和房屋共同共有。
2．房屋按份共有人的权利和义务
房屋按份共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对同一房屋享有权利和承担义务的一种共有关系。我国《民法通则》第78条第2款对此作了专门规定。其按份共有人的权利和义务为：
（1）按份共有人依其份额对共有房屋享有占用、使用和收益权。按份共有人在行使权利时，应维护其他共有人的利益，在通常情况下，对共有房屋的使用和收益方法，应取得全体共有人的同意，而不能由每个共有人按自己的意志自行决定，更不得未经其他共有人的许可，擅自占有、使用共有房屋。
（2）按份共有人有权按份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果房屋共有人未通知其他共有人而将其份额出售给第三人，其他共有人又愿意以同等条件购买的，那么，与第三人的买卖行为，一般应认定无效。
（3）按份共有人按各自的份额对共有房屋承担义务。共有人享有的份额越大，承担的义务也越多，反之亦然。值得注意的是，鉴于房屋本身的性质，对基于房屋而与第三人形成的债务，各共有人应承担连带责任，共有人中的一人或数人履行后，有权要求其他共有人按照各自承担的份额予以偿还。
3．房屋共同共有人的权利和义务
房屋共同共有是指两个或两个以上的共有人对同一房屋不分份额地平等享有所有权。房屋共同共有人的权利和义务为：
（1）共有人对共同共有的房屋平等地享受权利和承担义务。共有人对房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，也平等地承担因该房屋而产生的各项义务。
（2）共同共有人不得擅自处分共有房屋。在共同共有关系存续期间，共有人擅自处分共有房屋的，应认定其行为无效；给其他共有人造成损失的，应承担赔偿责任。
二、在本案中，争议的房屋是张某母子三人共同所有的财产，被告张甲无权单独处置，故张甲与陈某的房屋买卖关系是无效的。
在本案中，争议的房屋是张某母子三人共同所有的财产，被告张甲无权单独处置，张甲与陈某的房屋买卖关系是无效的。其理由为：
第一，争议的房屋是张某母子三人的共同共有家庭财产。我国《民法通则》第78条第1款规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。”所谓共有，是指两个或两个以上的权利主体对同一项财产共同享有所有权。对财产所有权是共有还是个人所有的性质的认定，应当根据所有权取得的法律事实。按照我国《民法通则》的规定，共有分为按份共有和共同共有。共同共有以共有关系即基于共同目的而形成的关系为前提。共同共有有两种主要形式，即夫妻式共同共有和家庭式共同共有。
在本案中，讼争的房屋是张某母子三人共同建造的，虽然房屋产权证上登记的是被告张甲的名字，建房用款也绝大部分是被告的劳动所得，从表面上看，房屋产权似乎应当归被告所有。但建房时，被告张甲与其母张某及张乙一家人共同生活，全家的生活由其母张某与其妹张乙做生意、被告张甲跑运输的共同收人维持，在这种情况下，张甲的收人应视为家庭成员在共同生活期间的共同收入，建房付出的款项，应当视为家庭共同生活的支出。因此，争议房屋的产权，应属于被告张甲与其母张某、其妹张乙三人的共同共有家庭财产，而非被告张甲一人所有。
第二，作为共同共有人的张甲擅自出卖共有房屋的行为是无效的。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
因此，在本案中，被告张甲与其母张某、其妹张乙对房屋享有平等的权利和义务，任何一方都不得擅自行使权利，侵犯他人合法权益。被告张甲在未经其他共有人同意的情况下擅自出卖房屋是违法行为。在本案中，第三人陈某夫妇取得房屋所有权并非出于善意，尽管是有偿的，也违背了法律的规定，因此被告张甲与陈某夫妇房屋买卖协议是无效的，房屋仍属母子三人共同共有。
