2套房首付比例提至50%，3套房暂停放贷，异地购房暂停放贷，据曹健分析，房产新政中的银行按揭政策的变化是这一次违约潮的导火索。在房屋买卖中，买家几乎大多需要银行按揭，而按揭政策的变化，首付提高、利息增加、贷不出款，直接影响了合同的履约。
“现在是买家希望不支付违约金解约，拿回定金和首付；而卖家希望能够履约，起码也要拿到违约金解约
2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）出台后，对房产市场造成了巨大的冲击 ，特别是其中“实行更为严格的差别化住房信贷政策”，规定对购买首套住房贷款首付款比例不低于30%，对贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套以及上住房的，首付款比例和贷款利率大幅度提高，对价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
这些政策突然出台，让买卖双方特别是买方措手不及。对买方来说，本来已经新准备向银行贷款来筹措房款，但贷款突然收紧，使得买方不仅买不了房，而且还可能承担违约责任。
首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中3个最根本的问题。
“合同有约定的，按照合同约定。”律师张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或银行政策发生变化，导致贷款审批或比率发生变化的，买方必须补差价的，须按合同约定处理。
合同没有约定的，要看具体情况。律师详析4种情况：
问题一：因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可解除合同吗？
一般情况下适当增加首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如有条件而不愿履行合同，需支付违约金。除非买方举出证据，证明这会导致他无法正常生活，可提出解除合同。
问题二：因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需支付违约金？
如“外地人、三套房”等，属“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，无需支付违约金。
问题三：中介利益如何保障？
由于新政原因导致买卖合同解除，但中介已促成双方签约，要求支付一定报酬亦属合理。
问题四：合同中明确指定的银行贷不出款怎么办？
合同中已约定指定银行，如因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如其他银行能办理，买方也不可主张解除合同。
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