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房贷新政后不能一次性补齐房款赔定金还是违约金,卖家说了算-上海房产律师

时间:2010-5-8来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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为了控制房价,国务院《关于坚决遏制部城市房价过快上涨的通知》明确要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。该房贷新政实施执行后,各地掀起了一股退房潮。重庆法律服务网推荐律师廖正远——重庆房地产律师,就退房潮相关法律问题,经过调研,给朋友解析如下,供已经退房或正欲退房的购房者或者遭遇退房潮的开发商朋友们一个参考。

房贷新政后不能一次性补齐房款赔定金还是违约金,卖家说了算-上海房产律师

    钟涛律师解答,自己从这周一开始陆续接到买方想退房的咨询电话超过20个。张茂荣介绍,现在咨询退房的买方大致两类,一种是看到房价有下降预期,一种是贷款确实出了问题。其中,绝大部买家咨询的都是,交了定金又签了合同后,能否不要定金就退房,而政策变动是否为不可抗力等。

    钟涛则指出,因房价下跌预期而要退房肯定造成了根本违约,而合同中一般都会约定违约金,例如房价的20%。至于买家能否不要定金就能轻松退房,要看业主是选择要买方赔偿定金还是违约金。约定的违约金肯定比定金要高很多,但至于能否达到房价的20%最终也需要法院的判定。至于以政策变动是作为不可抗力解除合同,这从2007年房价下跌时的官司来看,法院并不给予支持。

买家要约定贷款不成的解决方法

     ,从现实情况来看,确实有买家因为“贷不了款”或“贷不足款”导致不能买房,针对这样的情况如果在合同中已经约定了“贷款不足或贷款不成就要补足房款”,那买家就非常被动。“签订了这样的条款,以政策为不可抗力解除合同就不成立,买家必须补齐房款,否则就造成违约。”张茂荣说,他建议在签订合同时,一定要仔细看清楚合同中是否有上述约定。如果有就要进行更为详细的约定,例如原约定贷款8成,而买家只能贷到7成或更少,买家就有权解除合同,这样约定对买家来说更有保障。


  本人认为,因房贷新政执行实施,购房者要求退房退定金或其他类似款项是否有法律依据,还要具体区不同的个案情况而定,可谓喜忧参半。
  第一种情况,未订立商品房买卖合同者,因房贷新政致使首付提高或利率上调,可要求退房退取定金。
  购房者仅与开发商签订了认购书或订购书或预购书等类似非正式商品房买卖合同,其在支付定金后,因执行房贷新政而要求退房并同时要求开发退回已经支付的定金或其他价款者,我认为,应得到法律的支持。其法律依据是2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定,即出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
  通常情况下,订购、认购或预订协议对首付比例均不会有明确以文字形式规定,也不会表明如有政策变动应如何解决,属于合同没有约定。房贷新政的实施,提高了房贷首付比例,属于情势变更——我国法律虽未明文规定该原则,但购房者因与开发商不能协商一致而据此退房,即导致商品房买卖合同并未订立——其原因很难归责于双方当事人。购房者当然可以要求开发商退还他交的钱并退房。
  第二种情况,已经与开发商签订商品房买卖合同的情况,购房人能否退房并退回已付定金或已支付的房款呢?
  个人认为,此种情况很难,原因有如下几点:
  第一,在本人服务的地产开发商中,其与购房者签订购房合同时,一般会合同中明确,购房者如因为自身信用问题或政策变动而导致银行按揭办不下办不足、首付款需增加等情况,必须在接到开发商通知后的一定时限内补齐按揭差额部或首付款——这个时限3至10天不等。如果购房者在规定时限内补不齐款额,开发商会按应付款或总房价的一定比例要求购房者按日支付违约金——若购房者未在这规定的期限内补齐补足未付而应付的房款,则开发商有权解除合同,收回房子;开发商同意不解除合同的,购房者需按日支付违约金直到补齐房款。
  因此,购房者既然签署了合同,就得遵守合同并严格执行,除了赶紧补齐首付款或主动退房外,没有其他办法。
  第二,政策因素很难成为不可抗力——法律理论界实务界对此争议较大。如果政策系不可抗力因素,由于不可抗因素导致合同不能履行,那么在没有前述合同明确约定的情况,当事人即购房者就权要求退房并退取已支付的定金房款等款项。如果政策不属于不可抗力因素,那么无论是否有此约定,购房者均很难从开发商处退房并退取已支付的款项。
  事实上,2007年9月27日,央行、银监会共同发布通知,要求严格住房消费贷款管理。通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%。因此对于房贷政策的变化不定,应当在购房时有所预见。
  第三,购房者相对于财大气粗的房地产开发商来说,完全属于弱势群体,无论其是否有足够依据支持其退房并要求开发商退回已收取的款项,购房者只要交了定金、首付,往往都不是那么顺利地拿回已经交到开发商手里的钱款,并且在维护自己的合法权益的时候,开发商常常采“拖”字决,让购房者难以应对。即便是屡次找上门去协商,也多是被敷衍了事。再加之开发商奖金吃紧——银行的房贷紧缩和销售低迷,使得不少房地产开发企业的资金链也紧张起来。在这样的情况下,购房者要拿回自己的已支付的款项并不容易。

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