房屋买卖因银行购房贷款政策变化（银行贷款成数减少）引起无法支付购房款的房产纠纷如何处理？
2010年4月新出台的购房贷款新政策使得房地产市场波动很大，也让签订房屋买卖合同的买卖双方当事人都感到措手不及，面对国家新政策，房屋买卖双方都以自己的利益为重进行理解，双方各执一词，由此而引起的房产纠纷不断，由于此类房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议一般只是房屋买卖双方（即上家、下家）就买卖房屋的位置、面积、总价、定金或意向金、买卖合同的签订时间达成初步的一致，但尚未就房屋买卖所涉及的具体内容（如房屋交接时间、过户交易时间、过户交易税费承担、购房首付、银行贷款额度、付款方式、付款时间、交房手续、出卖房屋现在是否有银行抵押贷款，有银行抵押贷款的则如何注销抵押、出卖房屋现在是否有租赁合同在履行，有租赁合同在履行的则何时终止租赁合同履行、出卖房屋内现在是否有户口未迁出，有户口未迁出的则何时迁出户口、水电燃气等更名过户手续及其费用承担等等）达成明确的一致，仍需房屋买卖双方进行充分、深入的磋商后才能具体确定，因此，这时的上、下家仅处在房屋买卖意向阶段，该等协议的只是就房屋的“买”与“卖”具有合意，如一方作不买或不卖的决定，则承担约定的违约责任（如适用定金罚则），但这并不能直接意味着上、下家已建立房屋买卖合同法律关系。
该房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议签订后，房地产买卖合同签订前，由于国家宏观调控，银行贷款政策发生变化，购房者的购房首付款（这里的首付款系指申请银行贷款之外的购房者自筹资金）有限，不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，必将影响房地产买卖合同的正常签订，这时买卖双方在签订房地产买卖合同前，只能以银行贷款政策规定为前提，就房地产买卖合同的具体的内容条款进行商谈，如协商后仍不能达成一致，则买卖双方的任一方可以双方协商不成为由解除双方之间所签订的房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，由于协商不成是不可归责于买卖双方中任何一方的原因所导致的，因此，买卖双方均不需要就此承担违约责任，此时，出卖方如已收取买受方支付的定金或意向金，则应予返还。
二、如购房新政策出台时，买卖双方不仅已签署房地产买卖居间协议、定金协议、意向协议等购房意向协议，并已签订正式的房地产买卖合同，但由于银行贷款政策变化，购房者不能获得房地产买卖合同约定的银行贷款额度，如何处理？
在这种情况下，基于双方已经签订了正式的房地产买卖合同，房屋买卖的实质性条件在买卖合同中皆会有体现，不同的买卖主体双方一般会根据自己不同的条件情况来设定买卖合同，因此涉及买卖合同内容的各项条款约定也会各不相同，而此时买卖双方已进入房地产买卖合同的履行阶段，需要分别不同情况予以区别对待。
如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，购房者应当补足现金的。这时，房屋买受人应按约定补足现金，不能补足的，承担违约责任。
如房地产买卖合同中明确约定：购房款的一部分是申请银行按揭贷款支付，但银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时，房地产买卖合同解除。这时，房地产买卖合同即因合同约定解除条件的成就而被宣告解除。
如房地产买卖合同中并没有明确约定申请银行按揭贷款时，银行审核贷款不通过或银行审贷通过的贷款成数比例不足时的处理方式。这时，房屋买受人可以和出卖人进行协商，协商能够达成一致的，按协商一致的约定处理，如协商不能达成一致的，则同样分别不同情况予处理：通常情况下，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。买卖双方在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，买卖双方在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
但是，如果房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。这也是与最高人民法院出台的关于《合同法》的司法解释二第26条之规定的精神相符的。（附第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。）. TAG: 贷款政策 购房款 成数 房产 银行
