房贷新政后退房返还定金纠纷首案买家起诉法院要求拿回定金-上海房产律师
【案例】
张先生在2010年4月11日，他与周先生及某房地产经纪公司共同签订了购房合同，约定成交总价为1495000元，其中790000元由张先生向银行申请贷款支付。
当日，张先生支付了购房定金3万元。
2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。
其中第三条规定：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。
张先生认为，按相关政策规定，其所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款，该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。
根据双方合同第十条规定，“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”。他为此诉至法院，要求周先生返还定金3万元。
目前，此案正在审理中。
【钟涛律师解答】
通常在合同合法有效的情况下，买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。那么政府、银行相关房贷政策的调整，是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以左右和预见的，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错，因此购房者可以提出解除合同，违约责任由法院裁定。
注意，这里也赋予了人民法院一定的自由裁量权，如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元，或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的，法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响，而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准，则仍要承担违约责任。
因此，购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同，并承担较小的违约责任，应符合以下条件：
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致，而是受新的贷款政策影响。
2、购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
