钟涛律师按：针对买家的贷款申请不获银行批准的情况，主要有以下几种常见的约定处理方式：（1）约定买方如无法获得银行贷款，卖方同意解除合约，并退回已收款项。这种方式对买方最有利；（2）卖方同意解除合约，但没收其定金，这是实际操作中最多的方式；（3）改为一次性付款。买方可以根据自己情况提前拟定方案，但一定要在交纳定金前就与卖方协商并达成共识，否则到已交纳定金或首期款后，再被银行拒绝贷款时才与卖方沟通就很被动，也很难获得对买方有利的协商方案。
钟涛律师提醒说，由于今年银行的贷款政策较紧，建议买家在贷款成数、贷款年限及利率方面预紧不预松，购房要力所能及，有良好的预算，不要太勉强贷款金额、年限等，或者可以多申请几家银行贷款，选择较佳条件的银行。
事后补救措施：
增加贷款人、改变贷款年限、找担保公司
若买家在签订合同后才发现不能贷款，可以现金补足贷款差额，也可与卖方协商再签署补充协议，待不能贷款的因素消除后再继续交易。又或者在增加贷款人或改变贷款年限的情况下向银行再次申请贷款。此外，对一些还款能力状况和银行要求的距离不大的情况，贷款者还可以找担保公司进行担保，增加其信用度，以获得银行的贷款。当然，若多种办法都已经尝试，实在无法履行合同，也只能解除合同，赔偿卖方的相应损失了。
房产买卖纠纷律师建议买房者，慎重签订房产买卖合同，防止房产买卖纠纷的发生。
1.购房者可约定由卖家为其代办贷款。如果卖家承诺代办贷款，应当将细则写入购房合同，并注明：“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，卖家需返还首付款。”这样可以有效减少购房风险。一定要注意：口头约定的效力不大，如果日后发生争议，买房者难以找到证据佐证自己没有违约。因此，尽量以合同的方式固定证据。
2.自己办理贷款事项的，需要注意以下要点：
(一)买房之前，需对自身购房能力进行评估，充分估量自己的经济实力。
(二)签订合同前，最好向银行咨询自己办理贷款的合理时间，尽可能预估自己在办理贷款时可能遇到的障碍，谨慎签约购房。
(三)在购房合同中将相关违约条款写清楚，明确违约责任。
房屋买卖涉及到的款项一般都很大，尤其在北京、上海等大城市。一旦违约情形发生，买房或者卖方需要承担的违约责任也着实不小。建议买房者购房前咨询专业房产律师，也可以聘请房产律师陪同签订合同，有效避免风险。. TAG: 上海房产 买卖合同 贷款 定金 律师
