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二手房买卖中卖方违约定金如何处理?上海房产律师钟涛

时间:2010-4-26来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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二手房买卖中卖方违约定金如何处理?上海房产律师钟涛

【客户咨询】

2009年三月份时,我经朋友介绍,知道朋友的朋友有个二手房需要出售,当时我就与房主接洽,付了6000元定金,当时就写了张条子:今收到XX房屋定金6000元,房屋120000元。然后没有过几天,房主就反悔了,又协商涨价了5000元。之后我们又在原定金的基础上又付出了21000元定金。又写过了张条子:今收到XX房屋定金26000元,房屋125000元。 口头上约定房主于7月份搬走,现在7月份到了,房主好像又有违约的迹象了。我该如何维护自己的合法权益。接下来我该怎么做?  而且在这次的房屋交易中,我几次在工作的地方与家乡两地跑,车费和误工费也付出了不少。 这样的情况如果我上诉的话,胜算有多少?这样的情况房主如果违约的话,是否可以按房屋买卖中的定金双倍赔偿我损失?

【上海房产律师钟涛解答】

定金在法律上的概念就是如果收取一方违约要双倍赔偿给交付一方的,所以即使收据里没有写明“双倍赔偿"之类,告到法院,违约方也是要双倍赔偿给你的。

     签一份买卖合同,具体操作细节和违约责任用合同形式书面体现是最好的,接下来把过户手续办理了,你付钱他,他交房你,都按合同办,口头约定不好操作,

、“定金”与“订金”

所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同,其成立的前提是主合同已经成立生效。


“定金”在法律上有明确的概念:它既是履约的保证,又是一种支付,同时还是一种赔偿,即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同,如果购房者违约,定金不退,如果开发商违约,就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。

钟涛律师置业顾问表示,在房产交易过程中,订金只是预付款性质的一种支付,不具有定金的性质。因此,在购房者签订《预购临时协议》时,真正的预购房屋正式合同一主合同是否能够成立,还处于一种不确定状态,这与定金合同有着重大差别。因此,预购订金不是定金,定金罚则也就当然不能适用。订金与定金的最基本的区别就是定金适用定金罚则,一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金,而订金适用这样的罚则,只会存在返还或冲抵价款的作用。

“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”,其业主或赔偿仅仅是单方的,是购房者对开发商的保证。在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。如果开发商违约,只要退还订金即可。

“定金”是规范的法律概念,是一种担保形式;而"订金"并非法律语言,没有明确的法律规定,在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的;如果买方交付的是"定金",那么买方违约则定金将卖方没收,卖方违约则必须向买方双倍返还定金;如果买方交付的是"订金",那么不论哪一方反悔,卖方都只须原数退还“订金”。

根据法律的规定,开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花,而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖,都必须签订书面合同。比如:开发商收取了2万元钱后,并没有与客户签订书面合同,那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。而《担保法》规定"定金应当以书面形式约定",定金条款又只能是主合同的从合同,那么在房屋买卖合同没有形成的情况下,客户向开发商交的2万元钱就可能是"定金",也就不存在开发商可以"没收"这2万元的问题。那么客户交付的只可能是"订金",而"订金"是应当退还的。但是,如果当时双方签订了书面的预售商品房合同,则可以在合同中约定"定金条款",那么买方反悔不买时,开发商就完全有权没收定金。

钟涛律师提定广大客户必须注意的是,消费者与开发商即使签订了书面商品房预售合同,实际上也还只是一种意向书。在房屋实际交付时,双方须另行签订正式的房屋买卖合同。购房者只有在与开发商签订房屋买卖合同,交付了购房款、拿到开发商开具的发票后,才能向主管部门申办产权证。

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