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房产新政国十条属不可抗力?买方可退房不赔-上海房产律师

时间:2010-4-25来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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房产新政国十条属不可抗力?买方可退房不赔-上海房产律师




钟涛律师按:4.17“新国十条”出台后,楼市供求一夜逆转!基于房价暴跌预期,四月上旬的业主毁约潮在四月下旬瞬间变为买方退房潮:投资客忙出货,买方忙退房,买家观望,中介门前冷落…… 

事实上,政策不是不可抗力,但在实际操作中不少人将其混淆为不可抗力。对此法律上也没有明文规定,这是一个比较混乱的概念。不可抗力是不能预见、不能克服的。但政策问题是可预见的,可以提前做好相关准备的。此外,国际上通行的惯例也没有把政策算为不可抗力。
    就钟涛律师最近接访的退房咨询来说,可以将退房者为两类:

一类是主观原因造成的故意违约,即买方担心房价暴跌而不愿意继续购买;

另一类是客观原因造成的无奈解约,即首付大幅提高或按揭不成,客观上已买不起。


    就第一类退房情况来说,买方必然要承担丧失定金的代价,在定金少,违约金高的情况下,业主还有可能选择要求买方按合同约定支付违约金而不要没收定金。
    就第二类退房情况来说,买方是否要承担法律责任需看合同约定:1、如合同明确约定买方按揭不成或银行承诺贷款数额不足以支付房款余额需一次性自筹资金补齐的,买方应当补齐,无力补齐导致合同无法履行的,将承担定金罚则或违约责任;2、如合同约定按揭不成或银行承诺贷款不足以支付房款余额买方可解除合同的,无需承担法律责任。

 


    加息、提高首付是最有力度、最容易想到的楼市调控手段,“新国十条”中加息、提高二套房贷首付、停发三套及以上房贷均属可预见政策,无法构成不可抗力,而对于停止给异地置业者贷款的规定则几乎出乎所有人预料,买方因此而无法贷款购房的,可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任。 
    

附录:

据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条规定,合同成立后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平,或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况,确定是否变更或者解除合同。    

在一手房的按揭中,提供贷款的银行一般是由开发商来确定的,银行不放款,开发商拿不到钱,肯定不会把房子留给购房者,当然就会解除合同。但开发商直接让买房者承担责任也不是上策,会影响到后期销售等问题。

 

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