请问夫妻一方私自卖房有效吗?
钟涛律师备注：在上海地区，上海高院有个特殊规定，如果房产证只登记在一方名下，购买方在签订合同是是善意的，则购房合同有效
王某和妻子张某已分居4年，即将办理离婚。两人在婚后曾购买住房一套，王某瞒着张某将房子以38万元的价格卖给了自己的表弟刘某（与该夫妻也是邻居）。两人签订过房屋买卖合同以后，刘某将首批20万元房款交给了王某，另约定其余18万元等房产过户以后支付。在两人去房产局办理房产过户手续的时候，张某发现丈夫私自卖房的行为，并坚决反对，从而双方产生纠纷。
律师点评：本案中王某私自与刘某签订的这份房屋买卖合同是无效合同，王某应当将已收取的20万元返还给刘某，刘某无权再要求办理房产过户手续。
第一，这套房屋是王某和张某婚姻关系存续期间取得的房产，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权。最高人民法院《关于〈民法通则〉若干问题的意见》第８９条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。” 最高人民法院《关于〈婚姻法〉若干问题的解释》第１７条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，王某在卖房时并未与张某协商取得一致意见。刘某作为王某的亲戚和邻居对张某夫妇的分居以及正在闹离婚的事实应当是知情的，有正当理由相信这一卖房行为不是夫妻共同意思表示，在此种情形下仍然购买王某单方处置的房产，王某符合《婚姻法》第四十七条例举的情形，违反《民事诉讼法》的相关规定，应认定无效。
第二，张某的共有权被侵犯。依据我国《城市房地产转让管理规定》第６条第４项的规定，共有的房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。本案中，王某将房屋卖给刘某，未经共有人张某的同意，侵犯了张某对该房屋的共有权，因此这一买卖行为系无效民事行为。
钟涛律师备注：在上海地区，上海高院有个特殊规定，如果房产证只登记在一方名下，购买方在签订合同是是善意的，则购房合同有效
