老公偷偷卖房算数吗？房屋买卖纠纷如何适用法律
钟涛律师在处理案件过程中经常遇到丈夫卖了房，妻子不知道怎么办？买的二手房没有房产证，卖房者反悔怎么办？这些都是目前郑州市法院受理的房屋买卖纠纷案件中的热点问题。但是，统一裁判标准的缺失，导致了同一类型案件有不同判决结果现象的出现，这也成为法院审判工作的难点问题。为了在今后的审判工作中达成共识，７月２７日上午，郑州市中级人民法院组织了长期从事民事审判工作的法官、郑州市房管局法规处的工作人员以及郑州大学法学院的教授，共同探讨这些热点、难点如何适用法律的问题。同时，买房者也可透过这些纠纷学学如何买房，以避免不必要的纠纷。
类型一：房屋卖了共有人不知
案例：丈夫偷偷卖房妻子不依
徐女士和屈先生是２０年的夫妻了。１９９２年，他们二人共同在登封市新登市场建了５间门面房，所占土地系全家人的耕地。２００３年６月，这部分耕地被批准为宅基地。２００５年１２月２１日，屈先生在徐女士不知道的情况下，把５间门面房北边两间及房后空闲地以４０００元的价格卖给其弟。合同签订后，弟弟付给屈先生现金４０００元。后来，徐女士知道了这个情况，坚决表示反对，房屋也一直未交付给屈先生的弟弟。不仅如此，徐女士还将屈先生兄弟俩告上法庭，要求确认他们之间的房屋买卖合同无效。
争议：共有人不参与卖房是否有效
登封市人民法院审理认为，屈先生在没有取得对夫妻共同财产处分权的情况下，就擅自处分夫妻共同财产，并且在事后又未得到妻子对其处分夫妻共同财产行为的追认，所以卖房行为无效。这个结果是其中一种裁判观点的体现，保护了财产共有人的利益。
但也有观点认为，买房者不可能知道夫或妻是擅自处理其共同财产，如果认定合同无效，会对买房者利益造成损害。郑州市中级人民法院法官刘勇、毕传武认为，只要没有证据证明买房者和卖房者一方具有恶意串通损害其他共有人利益的行为，就应当认定买房者是善意的，买卖关系应当成立。但是，如果房产证上写的就是夫妻俩的名字，那么买房者应当与夫妻俩共同签订合同，以避免纠纷。
类型二：无证房屋买卖是否有效
案例：单位集资房卖了又反悔
王朋和李丽（化名）夫妻均是郑州某单位职工，陈飞和刘红（化名）则是郑州市一都市村庄的村民。２００４年，陈飞夫妇通过刘红的姐姐得知，王朋夫妇有一套刚刚建好的单位集资房想出售，１６０多平方米，毛坯房，未办理产权证。
２００４年１０月２日，王朋夫妇和陈飞夫妇签下一份房屋买卖合同，双方在合同中约定，办理这套房屋的产权证时，尽量直接办到陈飞夫妇名下。实在不行，就在王朋夫妇取得房产证后一年内过户给陈飞。不久，陈飞夫妇就对房屋进行了装修并入住。
然而两年后，王朋夫妇却将陈飞夫妇告上法庭，要求确认房屋买卖合同无效，因为他们至今也没有产权证，无法为陈飞夫妇办理产权的过户手续。
陈飞夫妇认为，是时隔两年房价上涨，王朋夫妇才后悔卖房。
争议：相关法律如何适用
郑州市中原区人民法院对此案进行了审理，该院认为，根据我国《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让”的规定，王朋夫妇与陈飞夫妇的合同属于无效合同。陈飞夫妇表示，如果合同被确认无效，那么对他们就太不公平。于是，他们提起上诉，坚持合同有效。目前，此案二审在郑州市中级人民法院尚未审理完结。
郑州市中级人民法院法官刘文辉、闫明认为，从我国《合同法》的角度而言，违反法律强制性规定的行为属无效行为，但对于强制性规范应加以区分对待。而我国《城市房地产管理法》属于行政管理性法律，并非所有的法律、行政法规的强制性规范都可以作为认定法律行为无效的依据，且《城市房地产管理法》在法则上也未设置民事责任这一块儿，不应该影响房屋买卖合同的法律效力。
但郑州大学教授赵克星认为，不应当鼓励这样的交易行为，如果法院判决这类买卖合同有效，那么必然会打乱房地产交易市场的正常秩序。如果说考虑保护善意的买房者，他认为也无必要，因为买房者明知所买房屋未取得产权证，其自身就无诚实信用可言，应该对自己的行为负责。
类型三：按揭房屋能否买卖
案例：按揭房买卖出纠纷
郑州某公司经理白海涛（化名）手中有一套房屋，房子是按揭的，已经抵押给银行了，产权证正本也由银行执管。去年８月，由于想换一套地段更好的房子，白海涛便张贴告示，表示要出售这套房屋。
郑州市民孙勇（化名）很快找上门来，表示愿买这套房子。于是，双方签订了房屋买卖合同，孙勇支付了房款。
可就在双方办理过户手续之前，白海涛看中的房子突然涨价，自己所住房子的价格也是一路飙升，他突然不想卖了。然而，孙勇认为，合同签了，钱也已经付了，白海涛没有理由不卖房子。
协商无果后，白海涛把孙勇诉至法院，以卖房行为未告知抵押权人（银行）为由，要求法院认定房屋转让行为无效。目前此案尚在审理中。
争议：卖房该不该通知银行
正在按揭中的房屋，抵押权人是银行，作为抵押物的房屋进行买卖是否会影响银行的利益？是否应在买卖时告知银行？案件的主人公白海涛认为，其未告知银行，房屋买卖无效。但这无疑对买房者很不公平。
不过，参与讨论的法官、学者多数都认为应当保护买房者的利益。抵押权与房屋产权不是一回事，房屋存在抵押的现象，房屋所有权人仍可以转让该房屋。郑州市中级人民法院法官钟晓奇认为，在即将实施的《物权法》中，对抵押物转让采取限制的规定比此前关于《担保法》的司法解释更为严格。但在实际中，几乎没有银行在签订买卖合同的同时就参与到双方的买卖关系中，即使是“转按揭”，买卖双方也是在签订合同后到银行办理的。在审理这类案件中，应严格按照《合同法》的有关规定，只要符合生效要件的就应认定有效，避免卖房者恶意诉讼。
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