2006年底，贾女士打算同丈夫离婚，因房产证上只有她一个人的名字，她想偷偷把房子卖掉，然后拿齐房款回西北老家。在房屋中介的介绍下，贾女士和韦女士签署房地产买卖合同，以94万的价钱把房屋卖给韦女士，韦女士当场交付了3万的定金。随后此买卖行为被贾女士的丈夫发现，并拒绝出售房屋。韦女士委托我作为代理人，将贾女士诉至广州仲裁委员会，仲裁委日前作出裁决：合同有效，贾女士方应按合同约定支付相当于房价20%的违约金共 18万8千元。
双方在仲裁前和仲裁时都有协商和调解，但是双方对本案的法律性质认识差别太大，导致不能达成调解协议。贾女士认为，房屋是共同财产，她虽然偷偷卖房不对，但是依法此合同无效，合同无效导致违约责任当然也无效，她只有返还定金的义务。我作为韦女士的代理人提出下面的意见：首先，房产证上只有贾女士的名字，韦女士也仔细看过发票和房屋抵押贷款合同，上面均只有贾女士的名字。房产证有公示效力，韦女士已经尽了必要的谨慎义务，让韦女士去调查对方是否隐瞒婚姻状况，极不现实。其次，且双方签订的买卖合同中，贾女士承担权利瑕疵担保的义务，保证无其他人对此房屋主张任何权利。最后，韦女士也是以市场价格购买，毫无过错。综上所述，本合同应为合法有效的合同，贾女士故意隐瞒此房为夫妻共同财产，导致合同无法履行，理应承担违约责任。最后仲裁庭完全支持了我们的观点。
律师点评：现在很多出售房屋的人在房价上涨时，会寻找理由来拒绝卖房，最常见的理由就是配偶不知情。这两年由于房价上涨较快，此类案件逐渐增多。法院和仲裁委员会对此的认识也分歧较大。就我所知，全国目前只有上海高级法院在“关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答”中明确规定：“2、审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。”广东省目前还没看到有类似的规定。所以广东各地法院的判决也不大相同，但现在主流还是倾向于保护买卖中的善意方，至于房屋共有人的损失可以同出售人另行解决。
对于买方，我的意见就是应该多加小心，最好是在签协议时请律师陪同，律师会核查对方的身份，要求提供婚姻状况证明和户口本。不但中介费不必白给，也避免了之后的讼累，这不仅指时间和精力的耗费，也包括诉讼中要支出的诉讼费、保全费、律师费还有保全房屋时交到法院的保证金（本案中是18万8千元）。在本案的房屋卖卖中虽然有中介，但是中介的利益在于促成交易获取佣金，难免会故意忽视风险，而且合同是他们准备的，已经在合同中规避了自己的责任，所以买方想依靠中介来避免风险是很困难的。（贾女士和韦小姐均系化名）. TAG: 房产证 夫妻 名字
