【客户咨询】
钟律师你好！
1、今年四月买家看中了我一套在崇明的房子，当时我由于产证还没有办出来，不能签合同直接进行房产过户交易。但买家对房子很满意，执意支付10万定金，签了一份房产销售居间合同.合同约定9月30日前办理产权过户，并注明违约金10万。今年9月初产证如期出来，签上海市房地产买卖合同时，国家房贷政策调控，买家属第二套房，中介无法办理70%贷款，所以我同意买方自己找人办理贷款手续并将过户日期延至10月31日。
钟律师你好！
1、今年四月买家看中了我一套在崇明的房子，当时我由于产证还没有办出来，不能签合同直接进行房产过户交易。但买家对房子很满意，执意支付10万定金，签了一份房产销售居间合同.合同约定9月30日前办理产权过户，并注明违约金10万。今年9月初产证如期出来，签上海市房地产买卖合同时，国家房贷政策调控，买家属第二套房，中介无法办理70%贷款，所以我同意买方自己找人办理贷款手续并将过户日期延至10月31日。
2、 签合同时收取首付29.4（10万定金包括在内抵作房款），由于听信中介的一面之词，没有在正式合同中约定具体违约责任。
在这一个多月中买家尝试多家银行都未能办理70%贷款，只能贷50%，导致没能在合同约定的10月31日之前办理产权过户手续，造成违约。之后国家又有新政，二套房只能贷50%的贷款之外，利率按1.1倍执行，税率也翻倍，虽然没有有效的证据说明买家有现金支付贷款差额的能力，但是他那时贷50%款完全是可以的，现在他想贷50%的房款，税金和利率都大幅提高，更不愿意贷50%，所以以国家政策为由拒绝承认违约。
现在买家表示想继续履约买房，但前提是能贷到70%的款为止，鉴于国家政策的不确定性，没法预知买方何时能贷到他们所需要的70%的房款。同时他也不承认他违约了，认为是国客宏观政策所致，并不是他个人原因造成，所以不同意协商解除合同并承担违约责任。
我现在想请教钟律师的是：
1.买家是否违约，如违约需承担多少违约责任，违约金因为合同中没有注明，但居间合同中有注明，是否有效，是否适用于买家现在的这种因国家政策贷不出70%房款而造成的违约；
2.现在如果我需要解除合同的话，该如何做？有必要起诉吗？起诉的话我胜诉的概率多大？能争取到多少的违约金。
3.如果我不起诉，是不是得等买家起诉解除合同时，才能解除这份过期的合同，我才能合法的继续挂牌出售这套房子。
不胜感谢您能在百忙之中的解答！
在这一个多月中买家尝试多家银行都未能办理70%贷款，只能贷50%，导致没能在合同约定的10月31日之前办理产权过户手续，造成违约。之后国家又有新政，二套房只能贷50%的贷款之外，利率按1.1倍执行，税率也翻倍，虽然没有有效的证据说明买家有现金支付贷款差额的能力，但是他那时贷50%款完全是可以的，现在他想贷50%的房款，税金和利率都大幅提高，更不愿意贷50%，所以以国家政策为由拒绝承认违约。
现在买家表示想继续履约买房，但前提是能贷到70%的款为止，鉴于国家政策的不确定性，没法预知买方何时能贷到他们所需要的70%的房款。同时他也不承认他违约了，认为是国客宏观政策所致，并不是他个人原因造成，所以不同意协商解除合同并承担违约责任。
我现在想请教钟律师的是：
1.买家是否违约，如违约需承担多少违约责任，违约金因为合同中没有注明，但居间合同中有注明，是否有效，是否适用于买家现在的这种因国家政策贷不出70%房款而造成的违约；
2.现在如果我需要解除合同的话，该如何做？有必要起诉吗？起诉的话我胜诉的概率多大？能争取到多少的违约金。
3.如果我不起诉，是不是得等买家起诉解除合同时，才能解除这份过期的合同，我才能合法的继续挂牌出售这套房子。
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1、买家是否违约要看你合同如何约定，单纯的贷款不足7成，延时付款的话一般是买家违约要支付违约金给你，
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TAG: 违约金 买家 合同 责任 承担
