怕卖房人不迁户口 不妨截点尾款施压
旺先生:我买了一套二手房,卖家承诺2009年3月底前一定将户口迁出,但现在都2009年10月底了,他的户口还在房子里,导致我们一家迟迟不能“入户”。我打电话给他,他不接,到他家去总吃闭门羹。请问我该怎么办?能到法院打官司吗?法院找不到他会立案吗?
马律师:目前没有法律规定卖房者必须迁出户口。如果你们双方在合同中约定了户口迁出时间、违约情形等,你可以以对方违约为由到法院起诉,要求法院认定卖房人违约,并向他主张损失和违约金。至于卖房人不知去向,法院可使用公告送达的方式,不影响立案。
但法院也只能判决卖房人赔偿损失,支付违约金,不能强行将他的户口迁出。此案提醒买房人,在购买二手房时,一定要多个心眼,一般来说,可用约定高额违约金、截留房屋尾款的方式,给卖房人施加压力。
李女士:我与别人签订二手房买卖协议,定金已经交了,但是现在对方反悔不肯交房,还说这房子是他儿媳的,他儿媳不同意卖,已经把合同撕毁。请问如果房子真是他儿媳的,我能否要求他继续履行合同?
马律师:如该房房主真的是他儿媳,那么他就没有权利处分别人的财产,按照《合同法》第五十一条的规定,除非他儿媳事后追认或者他本人事后取得该房屋的所有权,否则你们的房屋买卖合同无效,所以,你不能要求他继续履行合同。但对方对毁约存在明显过错,你可以根据《合同法》第五十八条的规定,要求他返还定金,并赔偿你的损失。
赵先生:我想买套二手房,上周去一家中介公司询问中介费用,对方告诉我,只要付2万元“全包价”,就“不用烦了”,购房的服务费用还有代收的税费都能包含在内。请问这样做有风险吗?
马律师:有个别中介公司不明确告知买方在交易过程中需要缴纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,这就是“全包价”。中介公司给出的“全包价”比其应收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。建议先不要跟中介公司达成协议,最好就费用问题向相关部门了解清楚,如果签约,最好在合同后附费用清单详细计算相关收费,避免不正当差价。
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