物权法》打破了以往法律禁止转让宅基地的陈规， ☆新法以后： 2007 年 4 月《物权法》正式公布。关于 “ 农村宅基地使用权转让问题 ” 上。不再对宅基地使用权的转让持绝对禁止的态度。物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从以往法律绝对禁止转让宅基地使用权，物权法》规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，物权法》对宅基地问题的规定已经是立法上的一大突破。但《物权法》规定还是太过简单，时间操作起来很难。因为转让行为还受诸如《土地管理法》等其他法律法规的限制。如果其他法律法规的宅基地问题上规定与《物权法》发生了抵触，该如何认定？宅基地使用权的转让具体该如何进行？其程序如何？由哪个部门来监管？这一系列问题《物权法》并没有进一步解决。
关于农村宅基地转让问题
房价总计人民币 18 万元。签约当日， ☆基本案情：王某于 2004 年 2 月 23 日与张某签订《房屋转让合同书》约定由王某购买张某在某村自建的别墅一栋。王某支付给张某人民币 1 万元整。 2004 年 3 月 17 日，王某因种种原因不想再购买此处
房产，希望能与张某解除《房屋转让合同书》由张某返还其已支付的购房定金。张某以王某单方面解除合同构成违约为由，拒不返还定金。王某无奈只好诉至
法院。
法院经庭审调查发现，王某已支付定金准备购买的别墅，系在农村集体土地上建设的根据我国《土地管理法》乡村房地产管理法》与《乡村房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中张某的别墅系在自家宅基地上自建的房屋，只能转让给该村镇的村民，而不能向村镇以外的购房者出卖。
法院由此依据违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于 “ 有违反法律、行政法规的强制性规定情形的合同无效 ” 规定，认定王某与张某签订的房屋转让合同书》无效，判决张某退还王某购房定金 1 万元。
法院对村镇产权房屋对外转让引发的纠纷问题最为罕见的判决结果。从这一案例以及这一案例的判决结果， ☆新法之前：这是物权法》公布之前。不难看出国家法律对于向村镇居民以外的人转让村镇产权房屋的态度，那是无条件的禁止。国现行法律对
房产、土地的规定，建筑物和其他定着物、附属物均附属于土地，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。国家禁止对外转让村镇产权房屋，其实质是禁止转让
房产附属、占用的宅基地。按说农民对自己修建的房屋享有物权，农民可以任意奖励包括转让自己的房屋。但是农民在转让房屋的同时，肯定涉及对房屋占用范围内宅基地的奖励。关于农村的宅基地，其性质还是属于农村集体所有，农村集体土地在未经合法征用的情况下，不允许转让的为此， 1985 年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》规定：
分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。如果国家保证农民对自有房屋的奖励权，允许农民合法转让自有房屋，但另一方面又禁止转让房屋占用范围的宅基地，这似乎又违背了地随房走、房随地走 ” 立法原则。因此，村镇产权房屋转让问题上，国家为了保证农村宅基地不流失致，只能出台法律法规以禁止转让村镇产权房屋的方式，达到禁止转让宅基地的目的
禁止农民住房和宅基地的流转， 从发展的眼光来看。计划经济下的产物，既有利于农村经济也有利于社会的发展进步。限制农民转让、使用其宅基地的权利，实际上也就剥夺了农民本可从其物权中得到收益，于是农民拥有最珍贵的土地资源，却永远将是贫困一族。以往的法律禁止乡村居民到农村购买土地建造房屋，结果必定是固化城乡隔绝的不合理格局。
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