儿子卖父亲房因房价上涨父子合谋反悔案
案情简介： 2000 年 1 月，王某某与北京重型电机厂签订房改售房合同，由王某某购买所在单位的房改房一套，面积 28.87 平方米 ，售价 8022 元。 2000 年 8 月 16 日 ，王某某取得该房屋的所有权证。 2000 年 11 月 13 日 ，王某某之子找到张某某要将此房卖给他们。王某某之说房子是他自己的，最后王某某之子与张某某商定的房屋价格是 40000 元。双方商定好价格后，张某某提出要办过户手续，要求王某某之子出示房产证的原件及身份等证明。王某某之子出示房产证的原件后，张某某发现房屋的所有权证上登记的房屋所有权人是王某某，并非王某某之子本人。张某某要求王某某之子出示王某某的授权委托书及王某某的身份证明文件，但王某某之子称房子是他自己的，是以自己的父亲名义购买的，由他自己居住，他有处分权，张某某坚持要求王某某的委托书，王某某之子说让他父亲本人去石景山房管局亲自签字签合同在过户文件上签字，亲自办过户手续，这样就不用委托书了。后双方约定 2001 年 1 月 11 上午 9 点王某某到房管局办理过户手续。张某某在 9 点钟来到交易中心后未见到王某某及王某某之子。当时交易中心的负责办理过户的工作人员王某某告诉张某某，说王某某 8 点钟就来过了，因王某某之子急着上班，所以王某某就先在协议书及过户申请表等办理过户的文件上签字了，他签完字后就先走了，王某某随后让张某某在买卖协议书、产权登记表及过户审批表上签了字。 2001 年 2 月 7 日 ，张某某取得诉争房屋的产权证。
2002 年 8 月，王某某及其子知道该房屋欲拆迁，拆迁补偿较高，于是多次找张某某欲将此房原价购回，张某某未同意。
2003 年 3 月 18 日 ，王某某对北京国土资源和房屋管理局提起行政诉讼，要求撤销张某某名下的房屋产权证；理由是他并不知道卖房的事，是王某某之子偷了他的房产证、原始购房合同、发票、身份证及户口本原件、人名章，因此卖房的事他完全不知情，认为房管局侵害了他的权益。在行政案件中，王某某列张某某为第三人。石景山法院行政庭在庭审中，经司法鉴定确定，在过户时以王某某名义所签的字并非王某某本人所签。 2003 年 6 月 30 日 ，石景山区法院行政庭以王某某未在协议书及过户文件上签字为由，认定房管局颁证程序违法，判决撤销诉争房屋的产权证。后行政案件的第三人张某某向北京市第一中级人民法院提起上诉。 2003 年 9 月 19 日 ，一中院行政庭以同样理由维持一审判决。
在本案的审理过程当中，双方诉争的房屋于 2004 年 4 月 23 日 被拆除，拆迁款 198293.9 元被公证处提存。
2004 年 11 月 16 日 ，张某某作为原告向王某某及王某某之子提起民事诉讼，要求确认张某某签订的房屋买卖《协议书》合法有效，确认北京市石景山区北重西厂区宿舍 X 号楼 X 号房屋所有权属于原告。
法院判决： 2004 年 12 月 22 日 ，石景山法院民事庭开庭审理此案。王某某之子在庭审时称所有卖房的事都是他一手经办的，他父亲不知道，王某某称他自己不知道卖房的事。 2005 年 1 月 12 日 ，石景山法院做出一审民事判决。石景山法院认为，“合同法明确规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。本案诉争的房屋产权人为王某某，王某某之子在未取得代理权的情况下将属于王某某所有的房屋出卖、事后又未得到王某某的追认，因此其行为对王某某不发生法律效力。张某某在明知王某某之子并非房屋产权人情况下，仍与王某某之子签订买卖协议，主观上亦存在过错。由于合同主体的欠缺，导致双方所签订的买卖合同无效。依照合同法规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。现因诉争房屋已被拆迁，张某某已无返还财产的必要，王某某之子应将购房款返还给张某某。综上所述，判决如下： 1 、确认张某某与王某某之子签订的协议书无效； 2 、王某某之子于本判决生效后十日内返还张某某购房款四万元； 3 、驳回张某某其他诉讼请求。”后张某某已上诉至北京市第一中级人民法院，一中院维持原判。
律师点评：本案当中法院民事部分的判决值得商榷。主要问题如下：
一是法院混淆了行政案件和民事案件各自处理的范围。 行政案件撤销诉争房屋的所有权证并不代表原告失去房屋的所有权。本案涉及到行政案与民事案的关系问题，涉及行政纠纷与民事纠纷的竟合问题。在行政案件中，根据王某某的诉求，行政诉讼的审查范围仅限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，行政诉讼中原告王某某与第三人张某某之间的产权纠纷应通过民事诉讼解决，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。本案其核心问题是房屋产权的归属问题。因一审行政案件及民事案件同是石景山法院审理，他们认为行政不合法即代表着民事行为的不合法，因此民事判决部分显然是受到了行政判决的影响。
二是政府机关登记的公信力法律应予维护。 房地产登记制度目的在于保护交易的安全及物权，公众相信政府机关的公信力所以才对房产进行登记，因此其是值得信赖的。当然，国家机关的工作人员的行为也是应该具有公信力的。在张某某办理过户手续时，虽然未见到王某某本人，但政府机关的工作人员明确告诉他，王某某已经签过字了，因此张某某有理由相信国家机关工作人员说话的公信力，才与王某某进行交易，因此张某某在整个交易过程中尽到了自己最大的注意义务，不存在任何过错。为了维护政府机关的公信力，也应维护张某某的合法权益。
律师提醒： 在二手房交易的过程中一定要弄清房主的身份，并与房主当面谈判并与房主本人签订合同，办理过户时要共同到场，以免日后发生对自己不利的事情。
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