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二手房按揭八大风险

时间:2009-10-31来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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现在二手房按揭业务中存在的较严重的风险主要有抵押失实、冒名签订抵押合同、交易无效、假按揭、关联交易、价格虚高等,其他如收入证明虚假、首付款不足等也是造成银行承担风险的因素。

抵押失实

    现在,大部银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下,凭交易中心抵押登记的收件收据发放贷款。一些作假者伪造收件收据或对收件收据的复印件予以变造,使收件收据看起来有抵押登记的内容,进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行,有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。现在部银行已经和市房产交易中心联网,查询交易登记内容后,可基本上杜绝此类风险。

冒名签订抵押合同

    利用他人证件及资料申请贷款,在银行批准贷款后,用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押贷款合同,这种合同当然无效,银行以后也难以凭借合同追究责任。

交易无效

    这是由卖方带来的风险。到交易中心办理过户登记的人不是真正的权利人,而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷,法院会判决交易无效,银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。

假按揭

    先杜撰一个权利人,再将所谓权利人的房屋出售给借款人,用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后,办理交易过户登记时仅仅提供银行的抵押材料,抵押完成后便可得到银行的放款,以此骗取利率较低和年限较长的住房贷款。这种骗术有一个特征,就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致,除非其再次造假。要发现此类作假最好的办法是银行跟踪送至交易中心,但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及发票,以比对日期。

关联交易

    通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的。如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖。这种交易除了产权的过户外,没有居住人的变更,也不存在首期付款,贷到的资金根本不是用于支付房款,而是用于其他方面,甚至是归还赌债,目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些,但是从借款人的个人资信中,有时能发现蛛丝马迹,比如曾经报告过以该地址申请信用卡,或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。

提高交易价格

    一些投资人为了变相提高贷款成数,虚报成交价格,并且利用某些评估公司的疏忽或友情评估,抬高评估价格,甚至伪造评估报告,达到超成数贷款的目的。个别极端例子中,贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨,借款人几乎不会还贷。要防止此类风险,一方面,各评估公司应恪守职业操守,提高业务水准,做出实事求是的评估。另一方面,银行应委托信誉好的评估公司,也可以请其他评估公司予以复核,确保评估价格的可靠性。

虚假交易

    有些房产中介或“黄牛”借用他人的姓名,给他们几千元钱,以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口,他们对所购买的房屋一无所知,既没有看过房,也不知道成交价格,只是名义上的借款人,事后一旦发生逾期还款,人都很难找到,给银行的催款带来极大麻烦。建议银行在签订借款合同时询问一些房屋状况,以辨别借款“枪手”。

收入证明虚假

    由于种种原因,现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水的。有的是不想让单位知道买房一事;有的是另有灰色收入;有的借款人根本没有工作单位,请朋友帮忙出具相关证明;有的伪造公章,虚构收入证明。由于现行的税收制度,还不能做到每个人都有税单,要准确核查收入,并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断,确定收入的可信度。
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