“非典”时期，开发商延期交房如何定性及解决措施
    赵江涛
    2003年4-6月我国经历了一场人类前所未有的“非典”疫情，给人们的生活带来了恐慌和焦虑，然而由于中央及各级人民政府采取了有效的控制、救治措施和医务人员高尚的职业行为，我国的“非典”病例至今已连续十几天为零报告。与此同时，在上海这个作为非典疫情的重点防治区域,房地产业也面临着一场挑战,因为这一时期也是购房人按照《商品房买卖合同》约定日期收房入住的一个高峰期，而正当这些准业主们满怀希望地到自己的未来新居收房时，却发现房屋还不具备入住条件，而向开发商询问时，得到的答复是：“非典”的爆发属不可抗力，它导致开发商的楼盘工地停止施工、无法购置设备材料、相关工种不能及时调配等，所以开发商只能延期交房，且不因此承担违约责任。这类答复是目前开发商延期交房的普遍和典型的理由。对于上述理由，广大的购房人却持相反意见，认为“非典”并非是不可抗力，他们有权向开发商追究延期交房的违约责任。于是双方的矛盾上升，购房人或是通过联合即将入住的全体准业主进行集体收房以增加与开发商的谈判实力，或是准业主们在与开发商协商无果的情况下，将开发商起诉到法院。凡此种种,无外乎是对“非典”这样一个新生的公共卫生事件的性质存在认识差异所致，笔者试图通过法理研究和实践探讨相结合，分析“非典”的爆发、延续对房地产开发商是否造成影响、是否足以导致其延期交房及开发商的相关法律责任等问题，以期揭示如下观点：不能简单将非典归结为不可抗力，要对其进行定性定量分析，才能真正保证合同当事人双方——开发商与购房人的合法权益。
    一、不可抗力的概念
    1、不可抗力的内涵：
    不可抗力起源于罗马法，其通常与法律责任问题密切相关。关于它的具体涵义有三种学说见解。客观事实说认为，不可抗力的发生及损害是由当事人意志以外的因素引起和决定的，与当事人的主观因素无关，该说认为不可抗力质的要素为外部的客观情况，量的要素为重大且显著。该说主张以事件的性质与外部特征为标准，凡属普通人无法抗御的重大的外来力量即为不可抗力。主观意志说以当事人的预见能力和预防能力为标准，主张当事人虽然已履行最大的注意义务但仍不能防止其发生的事件即为不可抗力。折衷说认为，主观说和客观说均有片面性，主张凡由外来的因素而发生，当事人以最大谨慎和最大努力仍不能防止发生的事件即为不可抗力。
    我国《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。我国《合同法》第117条也采纳了上述不可抗力的定义，该定义在理论渊源上采用了折衷说。
    2、不可抗力的构成要件
    （1）、它有不可预见性,它是当事人不能预见的事件。一方面，当事人因所处历史时期、技术条件等不同，其预见能力不尽相同，因此判断预见能力时应有一个统一的标准，即应以现有的技术水平为根据；另一方面，预见性因人而异，所以一般应以普通常人的预见能力而非专业人士的预见能力为标准来判断。
    不能预见要求当事人在尽职尽责地履行注意义务的基础上，按通常的标准去衡量，只要尽到上述善良注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件；如果当事人本可预见却因疏忽大意、轻信等而未预见，则不构成不可抗力。
    （2）、它有不可避免、不可克服性。即当事人对事件的发生、延续及结束没有控制权，也无法克服该事件的发生、延续。相反，如果事件的发生能够避免或虽不能避免但能够克服，则不属于不可抗力的范畴。
    （3）它有履行期间性。易言之，不可抗力发生于合同履行期内，它阻碍了合同的全面及时履行。
    二、不可抗力的种类
    不同的国家或同一国家在不同历史时期，对不可抗力的判断标准会有所不同，因此导致不可抗力的种类亦有所不同。各国立法一般不予以列举规定。但在实践中，由于法律关于不可抗力的规定过于原则，当事人往往在合同中采用列举的方式规定不可抗力条款，这样不仅可以防止合同一方滥用不可抗力条款使自己免责，而且也可以避免因对不可抗力规定范围不明确而产生的纠纷。
    1、自然原因导致的不可抗力
    即自然灾害，通常包括水灾、海啸、旱灾、火灾、台风、地震等，这些自然现象构成不可抗力的主要部分。且各国合同法一般均予以承认。对此判断往往采用折衷标准，即以一个常人善意的认知能力和辩别能力为标准，但对于负有特殊义务、职责的专业人员而言，则应以其专业认知能力为标准。实践中，一些自然灾害虽具有不可抗拒性，但依现有技术能够作出预测，有关部门（如水利部门、地震部门）已作出预测报告的，当事人未能尽到善良注意义务并未采取相应的对应措施的，则不构成不可抗力，当事人应对其不当行为承担相应法律责任。易言之，如果当事人及时采取必要有效的预防措施，则上述自然灾害可以预防、避免或能够减小损失。因此，对于不可抗力的种类不能“一刀切”，而应当就具体事实进行具体分析。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)