本案房地产商是否愈期交付商品房？
    作者：廖长春发布时间：2009-02-13
    [案情]
    2008年3月26日，原告毛某与被告某房地产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的“金乾水乡”第7幢104号商品房及配套杂物间出卖给原告，价款为187626元。
    合同订立后，原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告发出入伙通知书。原告向被告发出书面反馈意见，提出被告方无法提供房屋验收合格文件，不具备房屋交付条件，因此拒绝收房，由此造成的损失应该由被告承担。2008年11月9日，相关部门出具工程竣工验收报告，被告于2008年12月14日发出补充通知，该工程于2008年12月20日经某县城乡规划建设局备案。原告毛某于2008年12月22日签署了房屋验收交接表等相关手续，正式接收房屋。
    [争辩]
    原告诉称，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期交房114天构成违约，应按日万分之十支付逾期交房违约金共人民币21389.36元。
    被告辩称，不存在原告所诉的逾期交房，原告未在收到通知后收房，违约责任在原告；且工程在施工过程中由于受台凤和灾害天气这一不可抗力因素的影响，所延误的工作日不能作为被告逾期交房的责任。
    [审判]
    法院审理认为，合同签订后，被告某房地产公司未按合同约定时间将符合合同约定的房屋交付原告使用，应承担逾期交房的违约责任。商品房验收合格时间应以出具工程骏工验收报告的时间为准即2008年11月9日，此时交付条件成立，所以被告逾期交房违约责任的天数应自2008年8月31日计算至被告某房地产公司再次通知交房的时间即2008年12月14日共计105天。因双方约定的违约金过高，应根据原告向银行按揭贷款应支付的利息损失，按金融部门5年以上贷款，即年利率为6.39%的130%计算。被告提出多次强台风和超降水属于不可抗力理由不足，不予支持。法院判决被告某房地产公司应向原告毛某支付逾期交房违约金4545.94元。
    [评析]
    本案主要涉及到以下几个争议的焦点：
    关于商品房“经验收合格”的时间问题。原、被告双方在合同第八条约定“该商品房经验收合格”是商品房交付的前提条件，原、被告提供的证据中，对验收合格均有不同的时间记录。单位（子单位）工程质量竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，但验收记录仅是工程竣工验收过程中的一个工作技术记录，不是竣工验收合格的标准性文件，形式要件欠缺。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条规定：“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容”。因此，被告提出“商品房经验收合格”应按单位（子单位）工程质量竣工验收记录所记载的最迟时间2006年9月30日为准理由不足，不予支持。原告提出“商品房经验收合格”的时间应以福建省房屋建筑工程竣工验收报告的时间2006年11月9日为准，理由充分，应予支持。法院采用原告的观点是正确的。
    关于商品房交付条件问题。原告认为，商品房交付要达到二个条件，一是商品房经验收合格，二是商品房经依法备案。
    被告认为，本案销售的是期房，不是现房，合同约定的交付买受人使用的商品房是指“该商品房经验收合格”的商品房，因此，本案中只要符合验收合格条件，就可以交付使用。
    根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。据此，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交主管部门备案。上述相关规定均说明竣工验收报告与备案是两个不同的概念，备案的前提是工程竣工验收合格。本案中，双方当事人只约定将具备“商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并未将“备案”约定为交付的一个条件；且备案是行政主管部门行政监督管理的范畴。所以，一审法院认为，本案中，商品房经验收合格后就可交付使用。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)