买房要弄清土地使用权
    作者张黔林律师购房的不光买是房，还有一定期限的土地使用权。要是没有土地，房屋就是空中楼阁。买房时付的房款也是包括房屋本身和土地使用权两部分钱的，而不能分开付。相应地，卖房也卖的是房屋和土地使用权，也不能分开卖。在上海，买房人取得的是一本证--《上海市房地产权证》，但在其它很多地方，买房人取得的是两本证--《房屋所有权证》和《土地使用权证》。一本证还是两本证其实都没有什么关系，买房不只取得房屋的产权，还要取得土地的使用权。但是商品房的土地所有权归国家，购房人拿到的只是一定期限的土地使用权。这就引出一个问题：购房人取得的土地使用权有多长时间？这关系到购买人的切身利益。
    法律根据土地的用途对土地使用权规定了不同的最长使用年限，即居住用地七十年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。
    按照《物权法》的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
    由此可见，住宅用地的产权人在土地使用权到期后自动续期，实际上享有永久土地使用权；对非住宅用地（也就是指五十年和四十年出让期限的用地）仅仅规定了“依照法律规定办理”。将来制订的法律如何规定续期问题还是个未知数，但应当可以预见到非住宅用地到期后不会象住宅用地那样无条件自动续期。
    因此，如果购买的是商业用房或者商住两用房，要注意土地使用权到期后不会自动续期，有可能还要补一笔土地出让金。
    购房人要明白以下几个问题：
    一、住宅房屋并非都是居住用地
    房屋类型是“住宅”，但并不意味着土地用途是住宅用地。因为土地用地为“综合用地”的，仍然可以按照规划批准建设商业性用房以及住宅用房，可以建造商住两用房，也可以一部分建成住宅房，一部分建成商业性用房，但其土地使用权年限只有五十年。
    二、土地使用权年限从拿地时开始算而不是从办产证时起算
    土地使用权年限是从开发商拿地时起算的。开发商从取得土地，再到施工建设，最后交房办小产证，至少要用二到三年时间，因此购买人取得的土地使用权年限要扣除此前的年限，实际取得的只是剩余的年限。而二手房的买方所剩下的土地使用权年限还要扣除其上家累计已使用的时间，是剩余的年限。
    三、烂尾楼的土地使用年限一般大幅缩水
    在上世纪九十年代开始进行的房地产开发热潮中，有不少项目因缺乏后续资金而停建。此后，经过项目转让改头换面，重新推向市场。房屋虽可重建，但土地使用权年限却没有延期，因此这类房产所余的土地使用权年限往往只有三十年左右。
    四、居住用地转为非居住用地
    开发商尽管取得的是住宅用地，但要改变土地用途也并非不可能，根据法律规定只要取得土地的出让方同意并经土地和规划部门批准即可改变土地用途。当然，有关部门不会随便同意开发商变更土地用途的要求，但因城市规划进行了更改，加上有些楼盘长期处于烂尾状态，土地用途就有可能会改变。因此，时常会遇到这样的情况：房屋预售时土地用途是居住用地，取得小产证时却变成了综合用地。
    五、开发商就土地使用权问题应承担的违约责任
    我国实行的是“房地相连”的制度，即房地产在转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于实务中存在土地用途变更或者土地使用权缩水的案例，因此开发商就此应承担的违约责任应按以下情况加以区别：
    如果签订房地产买卖合同时，开发商已向购买人明确告知土地用途和土地使用权出让年限的情况，则购买人不能要求开发商承担违约责任。
    如果签订房地产买卖合同时，合同中明确约定了土地的用途及年限，而在此后未经购买人认可而进行了变更，不论因开发商主动申请变更还是土地及规划部门依职权而作出变更，由于合同的相对性，开发商均应就此向购买人承担违约责任。