3.15律师教你如何避免房产交易法律风险
    新房案例：
    陷阱1口头承诺问题
    【案例回放】：去年5月底，购房者陈小姐前往上东国际营销中心购房。在现场她相中一房，但由于其名下另一物业正在交易，需三个月方能筹足首期款，故提出“先支付定金，三个月内支付首期款”要求。
    “当时，对方表示没问题，可以协商。”陈小姐介绍，她当时曾一度提出要在《认购书》上注明“三个月的付首期款”要求，不过销售人员以“这个没问题”为由不注明。
    然而，数天后事情发生突变。商家称时间无法延长，如果在规定时间内不交首期款，根据《认购书》条款定金不予退还。
    【律师点评】：口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音，否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。
    消费者在购房时，万不可被口头承诺所迷惑，只有白纸黑字在合同中注明额外约定，这样才能保证自身合法权益不受损。
    【延伸解读】：房地产消费是一个复杂的过程，从看房、买房、收房到入住时间跨度长，消费者如果没有树立很好的消费权益意识，很容易因轻信口头承诺而吃哑巴亏。
    记者采访中了解到，吃哑巴亏现象多出现于交易前期。如新房市场，售楼员承诺送物业费、学位和优惠，最后以“上级未批准”搪塞购房者；而在二手市场则更常见，许多交易常因业主没有履行承诺而终止。
    因此，消费者在置业过程中，切勿轻信口头承诺。
    陷阱2收楼质量问题
    【案例回放】：2010年末，某楼盘业主陆续收到收楼通知书。
    “起初是开开心心去收楼，结果收楼时很气愤，不知道楼盘是怎么通过质量检收的。”业主黎先生表示，房子多处出现漏水和空鼓现象。“明明有质量问题，还让业主去收楼。”
    据了解，近10户业主在收楼日拒绝收楼，并要求开发商整改并赔偿损失。
    最后，开发商经过一个多月整改才使问题房屋通过业主“考核”，不过赔偿事宜则不了了之。
    【律师点评】：商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。
    如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。
    如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万不要领钥匙。因为按照法律规定，领了钥匙就等同于收楼。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“屋内情况未明”或“未验房”等字样。
    【延伸解读】：在住房消费过程中，由于消费者对建筑知识和收楼流程不了解，常出现收楼后纠纷事件。
    据了解，收楼纠纷主要有延期交楼、收楼证件不齐、建筑质量差和赔偿不明等问题。如去年南城某楼盘因收楼证件不齐遭业主拒绝收楼，最终开发商因延期交楼而赔偿业主损失；还有鸿福路某楼盘因精装房质量不过关，在业主使用两年后进行局部重新装修。
    “收楼是住宅消费的最后环节，因此业主要多留心眼，千万不要盲目签收。”业内人士李先生表示，收楼要慎之又慎，以免无法讨回合理权益。
    陷阱3定金问题
    【案例回放】：多年前，某楼盘采用未建先售的方面筹集资金，结果不少业主因苦等两三年后退订。
    “当时那里就是一片空地，商家拿着图纸卖房，大家全凭感觉来买房。”周先生表示，之所以会买，是因为提前内部预定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。
    然而，事隔三年多后，许多买家已经按捺不住了。“不少人去找商家退房，这过程太艰辛了。”周先生，都是托关系去退房的。“商家不但退款拖拉，而且没有补偿利息，这投资真是赔了夫人又折兵。”
    【律师点评】：近年来，购房者遭遇“定金”陷阱的纠纷时见报端。
    许多时候是商家不守诚信在前，用定金设套骗取消费者钱财。还有是各自对法律认识不清，自行设定交易规则，购房者在交定金后反悔而形成纠纷。
    对于商家要不要退定金问题，要根据文字协议而定，如果是商家口头承诺则无效。因为没有任何证据可以说明开发商存在欺骗或欺诈行为。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)