在离婚案件中房产如何分割法律问题分析
    随着社会经济的发展，房产的物质价值和社会价值对一般国人来说其重要性自不言喻，房产已成为公民的主要财富载体。因此在离婚案件中的住房已成为当事人力争取得的焦点。如何有针对性地依法采取适当措施保护、维护自己对于房产的权利，这些是基本的法律常识，了解这些知识无论对于婚嫁的年轻人还是他们的家长，都是很有必要的。在讲这些问题之前，我们要明确一个法律范畴，法律上讲的婚姻是指夫妻双方进行了结婚登记，颁发了结婚证，这样就是合法的婚姻关系，至于是不是举办了结婚仪式，共同居住则与婚姻的效力无关。另外，按我国婚姻法第十七条规定，夫妻在结婚后获得的财产包括房产是共同财产，如果双方离婚一般要对共同财产进行分割，对个人财产不进行分割。当然实践中可能房产的具体情况比较复杂，下面本律师团队结合我们操作的实际案例介绍一下这方面的法律知识。
    一、在结婚前，一方全部出资资购买的房产，如果离婚，这如何分割呢？
    请看案例一。2001年张某（男方）曾经是某外企工作的白领，收入颇丰，在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房，后来他与陈某（女方）喜结良缘，共同生活了5年，后女方提出离婚，男方也同意，但就房产问题没有达到一致意见，双方诉讼至法院，后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割，对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。
    说明：按我国婚姻法第18条规定一方的婚前财产是个人财产，同时按最高法院司法解释这样的财产“不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”由于我国以前曾有司法解释规定夫妻个人的财产在经过一段时间后可转化为共同财产，但这样的规定目前已经废止，这样的个人财产转化为共同财产的情况已经不会产生的。因此无论本案中张某夫妻共同生活多长时间，张某在2001年个人购买的房产仍不会转化为共同财产。需要强调的是，目前有些老年人再婚时其实也涉及类似法律问题，如有的老年人在丧偶后要再婚，但又顾虑自己的房产会因双方生活一段时间后变成双方共同财产，如果离婚再面临分割，其实按前面讲的法律原则，这一情况不会出现。
    另外，上面讲的案件涉及到的是私产房，如果是公产房，则情况可能就不同了。请看另一案例，男方赵某婚前承租了一套公产房，后与女方李某结婚，双方共同生活了五年，期间因为家庭经济条件一般也并没有购买这个房产的产权，后双方因家庭琐事产生矛盾，男方起诉离婚，女方同意离婚，但提出要求获得此房产的承租权，后法院经过审理判决此房产归女方承租，给男方适当补偿。同样是房产也是婚前获得的，为什么这个房产在离婚时就分割了，这要详细分析。首先，这两个房产的性质不同，前面第一个案例中张某的房产是私产房，产权属于公民个人所有，后边赵某的房产是公产房产权属于国家所有，赵某获得的只是这一房产的承租权、居住权。其次，这两个案件适用的法律规定不同，前一案件适用的是婚姻法，后一案件中适用的是最高法院的一个司法解释《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，这一司法解释规定，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”双方均是可以主张承租权的。也就是说这样的情况下的承租权双方可以分割，“承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”从这个案例中可以看出离婚案件中对于房产的分割，要详细分割，看似相同的房产，仅是细微的变化，案件的结果就大相径庭，如果有了这方面的争议必须仔细小心，否则失之毫厘，差之千里，如有这方面的法律问题，事先咨询律师是非常必要的。
    二、贷款购买的房产在离婚时涉及到的分割问题。
    这样的案件有很多，但情况却不同，主要有这样几种：
    第一种情况：夫妻一方是产权人，且是婚后购买或是接受赠与或其他方式获得，有房屋所有权证，且与他人无产权争议，包括与当事人的其他家庭成员亦无产权争议，即不存在就房产产生的未清偿银行贷款。如，夫妻双方结婚多年，家境殷实，在婚后一次性付款购买了一套房产（现房），由于是一次性付全款，并且很快获得了产权证。这样的房产由于是在婚后获得的，按婚姻法相关规定，是夫妻共同财产，在离婚诉讼中该房产可按有关规定进行分割，首先要看房产的具体价值，这个价值如夫妻双方协商不成，可通过有关机构进行鉴定。对此最高法院有相关司法解释可以参考。这样当然在诉讼中因为涉及协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖、举证期限或其他诉讼程序问题，当然要适用民事诉讼法的有关程序规定，这些当事人可与自己的律师或是其他法律行业人士咨询。
    另一种情况值得注意，有些房产，虽是有产权证，有证据证明是夫妻共同财产，但是存在贷款未还清楚的情况，应该讲这样的房产并不是有全部的产权的，在离婚时分割起来可能更有特点。如：有一对夫妻在婚后购买一套房产，首付是30万元，另有贷款50万元，后来还款共达到15万元，其中还款本金是10万元、利息为5万元，现双方离婚房产市场价值为150万元。这样的房产如果分割就应该就此房产现价值减去存在的债务（贷款）再分割，即现价值150万元－未还贷款（总贷款50万元－已经还贷款本金10万元）即：150－40＝110万元，按这个价值双方进行分割，可以协商、竞价、拍卖、作价、鉴定（评估）、变卖。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)