【案例分析】   

 

经居间，伍小姐欲购买本市新闸路某号开发商建造的一处新楼盘房屋，于2011年4月28日向开发商支付定金100万元。次日，双方又签订了房屋预售订单和车位订单各一份，以总价近2000万元的价格购买该楼盘一间建筑面积221.49平方米的房屋及地下车库。双方约定买房以预售合同为准，伍小姐应在5月28日前支付首付款并完成签约，伍小姐未在约定时间与开发商签订出售合同的，则被视为违约，开发商有权就该房屋另行预售，且定金不予退还。

    上述两份订单签订后，双方约定于5月25日到开发商处签订预售合同。届时，伍小姐带着首付款，在贷款银行雇员陪同下到开发商处准备签约，居间商经办人员吴某也在场。开发商向伍小姐提供了打印好的格式合同，该合同文本第九条约定：开发商不得擅自变更已与伍小姐约定的小区平面布局，确需变更的应当征得伍小姐书面同意，开发商擅自改变平面布局的，伍小姐有权要求开发商恢复，若不能恢复的开发商应当向伍小姐支付总房价款0%违约金。第十九条约定：伍小姐行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知开发商，开发商应当在收到伍小姐的书面通知起30日内，将伍小姐已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还伍小姐，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付伍小姐。第二十二条约定：开发商交付该房屋有其他工程质量问题的，伍小姐在保修期内有权要求开发商免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。合同附件三还约定 “该房屋建筑结构、装修及设备标准。”伍小姐对此提出异议，认为没有约定装修及设备品牌，要求按照样板房明确装修标准。伍小姐还对上述约定中的“0%违约金”、“同期存款利率”、“0倍给予补偿”提出异议，认为不公平、不合理要求修改。当天，双方虽经协商但仍未达成一致意见，故预售合同未能如期签订。

    5月27日，来自东莞的伍小姐起诉到法院称，因双方对合同条款不能达成一致，最终未能签订《上海市商品房预售合同》，请求法院判令解除双方签订房屋及车位的预订单，返还定金100万元。

 

 

【法院判决】

    法院认为，定金是我国担保法明确规定的担保方式。伍小姐在2011年4月28日向开发商支付了定金100万元，并于4月29日与之签订了房屋及车位的预订单，所支付的定金是为保证《上海市商品房预售合同》以及车位出售合同的正式订立，其性质为立约定金。根据法律规定，伍小姐作为给付定金的一方，拒绝订立正式合同的，则无权要求返还定金；开发商作为收受定金的一方，拒绝订立正式合同的，应当双倍返还定金。伍小姐与开发商虽然在购房及车位预订单中，对标的物房屋、价款及付款时间作出了原则性约定，但有关房屋交付时间、装修标准、违约责任、解决争议的方法等细节问题，需要在签订正式合同时作进一步的磋商。

    在2011年5月25日，伍小姐携带首付款，并与贷款银行雇员一同前往房地产开发商处准备签订预售合同，足以证明了伍小姐诚意。然而，开发商在提供打印好的合同文本中，涉及到开发商的违约责任部分确实显示不公平，伍小姐有理由提出异议，要求予以修改。但当天经过磋商，双方仍不能达成一致意见，导致正式合同未能在原定的期限内签订，如此责任不在任何一方。而在双方签署商品房买卖的过程中，开发商处于强势地位，而伍小姐作为购买人则处于弱势地位。因此，证人吴某出庭作证，来证明开发商当场表示没有商量余地一节事实，符合一手房交易市场的一般惯例，法院予以采信。在此表态绝无商量余地的情况下，伍小姐没有与开发商再继续磋商并无不当，不能以此就认定伍小姐是恶意毁约。现伍小姐要求解除购房及车位预订单，双方均同意解除法院则予以准许。法院认定涉案纠纷，系基于定金合同解除不能归责任何一方，遂判决100万元定金予以返还。