新房贷政策下买方如何解除合同拿回定金和已付房款-上海房产律师
房贷新政下，到底是适用情势变更解除合同，还是不可抗力，还是要付违约责任？对此，钟涛律师结合不同观点，进行分析讨论，提供给客户参考，选择对自己有利的一面进行诉讼解决。
情势变更原则是民法的基本原则之一，意思是是指合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。2009年5月13日施行的《合同法司法解释二》第一次明确以立法的形式肯定了该原则，《合同法司法解释二》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”运用此原则解除买卖合同时，应注意一下几点：
1：必须在合同订立后履行前
如果在合同订立后遇到房贷政策变化，那么当事人对此事明知的，不可以该原则主张解除合同。如果合同已经履行完毕，买方后悔，以情事变更原则主张变更合同，因没有适用该原则的必要也不会得到法院的支持。
2：区分不可抗力及商业风险
不可抗力是指无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，（自然灾害、战争等）使当事人不能继续履行合同，允许其解除合同；商业风险是指合同签订后，遇到原材料价格上涨或下扬，房屋价格上涨等情况，在现实生活中，商业风险是客观存在的，其风险只能由当事人自己承担。而情势变更显然和不可抗力和商业风险有重大差别。
3：继续履行合同对当事人明显不公或不能实现合同目的
如果在履行合同过程中发生了国家房贷政策的变化，还要区分对待，并不是只要出现了政策的变化就要解除合同。履行合同时合同法的基本原则，在没有遇到特殊情况下（情势变更）一般是继续履行合同，即履行是常态，解除和变更是非常态，只有在遇到了对当事人明显不公或不能实现合同目的的时候才能解除。何为明显不公和不能实现合同目的呢？曹律师认为该这样理解：在没有房贷政策出台的情况下，买受人已经准备好了首付款，而后政策出台，买受人先期准备的首付款不足以支付按照新政策规定的首付，而买受人经济能力又不足以补足差额的话，再让买受人履行合同是不现实的，可以解除双方签订的买卖合同。
