房屋买卖合同中如何约定违约责任
二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类，违约分为根本违约与一般违约，根本违约指双方签订合同的目的不能实现，比如买方签订合同后放弃购房房屋或卖方签订合同后不售房屋，都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中，违反了合同的约定，但不足以影响合同的目的，比如比合同约定的付款时间迟付了 3 天，比如比合同约定的记交房时间晚交了 7 天，这类情况都属于一般违约。
对于根本违约可这样约定：本合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款 20% 的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。
本合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款 20% 的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。
另外，对于出售方隐瞒事实，比如共有权人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情况，导致合同无法履行，买方的利益无法实现的，为避免这种情况，可以这样在合同中约定：售房人保证房屋产权真实，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋转让的权利、不存在房屋有关的债权、债务纠纷，如果售房人的声明与实际不符，导致购房人无法实现合同目的的，售房人应赔偿购房人总房价款 20% 的违约责任。
有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前，买卖双方可能已经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：本合同生效前若甲方违反本合同约定的，甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款 20% 的违约金；若乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款 10% 的违约金。
本合同生效前若乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款 20% 的违约金；若甲方选择继续履行合同的，乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款 10% 的违约金。
合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减，比如约定总房价款 1% － 5% 的违约金，再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的日万分之三承担违约责任，直至符合合同约定的条件为止。
23 ．房屋买卖合同中违约金的比例约定多少为合适
二手房买卖合同有关违约金的比例到底约定多少法律并没有强制性规定，完全由双方自行协商确定。在二手房买卖合同当中，存在很多类违约，比如有关购房人逾期付款的违约和售房人逾期交房的违约、购房人放弃购买房屋或售房人不卖房屋，还有售房人没有按约定办理过户手续、没有将户口从房屋内迁走、房屋质量存在瑕疵等等，每种违约都不一样，应当根据违约责任大小或轻重来确定违约金的比例，比如涉及到根本违约的悔约违约金可以按照最高限即总房款的 20% 来确定，也可以小于 20% 。其它的一般违约可以确定比较低的 比例，比如没有按期办理房产证，但最终还是办理完毕了，只是逾期了，可以约定 1% 到 5% 的违约金，也可以按日来算。总之，违约金的高低对双方来说都应该是对等的，比如延期交房与延期付款，如果逾期交房约定的违约金是总房价款的 20% ，那么逾期付款的违约金也应该是总房价款的 20% 。 如果合同中约定的违约金比例过低，不足以弥补损失，任何一方均可以在产生争议后要求法院或仲裁机构申请调整，但涉及到诉讼对约定过低的违约金对购房人来说仍有风险，购房人必须有证据证明自己的实际损失高于约定的违约金，法院或仲裁机构才会支持购房人的请求。
24 ．如何约定争议的解决方式
按照规定，争议的解决方式有两种，一种是诉讼，通过法院解决，另一种是仲裁，通过仲裁机构解决。解决争议的方式条款可以这样约定：因履行本合同所产生的争议，双方应协商解决。协商不成的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。或者约定由某某仲裁委员会裁决。法院和仲裁机构在合同中只能选择其一，否则就是法院管辖。
25 ．如何约定二手房买卖合同的解除
二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。 如果合同中没有约定合同解除的条件，那么按照法律规定 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（ 1 ）因不可抗力致使不能实现合同目的；不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不能避免、无法克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
（ 2 ）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同；
（ 3 ）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；比如卖方不 办理过户手续，超过半年或一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的；
（ 4 ）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（ 5 ）法律规定的其他情形。
- 上一篇:中介隐瞒情况应该赔偿
- 下一篇:二手房交易如何解决户口问题
