购房定金协议的相关问题
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购房定金协议的法律适用
1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《商品房买卖合同解释》)第四条 "出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。"
2. 《商品房销售管理办法》第二十二条 "不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。" 〈宜昌律师寇志中13986790408〉
3.《城市商品房预售管理办法》第六条 "商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。"
4.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十八条 "当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，不予支持。"
购房定金协议的合同范本
甲方：(卖方)：__________________________________________________ ___
住所：_________________________________________ 邮编：______________
法定代表人：________________________ 联系电话：___________________
委托代理机构：_____________________________________________
住所：______________________________________ 邮编： ______________
法定代表人：___________________ 联系电话： ______________________
乙方 ( 预购方 )：__________________________________________________ ___
住所：__________________________________________ 邮编：_____________
证件名称：______________ 证号：______________ 联系电话：______________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订《 _____________ 》商品房事宜，订立本合同。
第一条 乙方预订____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 层____________ 室(以下简称该房屋)。甲方已领取该房屋房地产权证 (证书号：________________ )，并经_____________ 测绘机构实测 ，该房屋建筑面积为 ___________ 平方米。该房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
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第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币______________________________ 元，乙方预订的该房屋总房价为人民币 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三条 乙方同意签订本合同时，支付定金人民币__________________ 元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条 甲、乙双方商定，预订期为 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 与甲方签订《上海市商品房出售合同》。
第五条 甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。
第六条 在本合同的第四条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房出售合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第七条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房出售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致;
2、 甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第八条 有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;
2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。
第九条 本协议一式 份，甲乙双方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各执一份。
甲方：(签章) 乙方：(签定)
年月日年月日
购房定金协议的注意事项
定金的作用是保证合同的顺利进行。交纳定金的一方如违约，无权要求返还定金;开发商在接受定金后违约，应双倍返还定金。有些购房者在交付定金时未与开发商签订购房合同，最好与开发商签订书面定金保证协议，至少也应在定金收据上注明口头协议的主要内容。注意：书写时勿将"定金"写成"订金"。"定金"是法律术语，通常视为购房预付款，购房户如交纳了"定金"又不打算购房，应有权要求开发商退还"定金"。
买房时，开发商发了一份盖了章的"承诺书"，保证过期不办分户产权金额退款，这份"承诺书"是否有效?此"承诺书"应视为购房合同(主合同)的附件，与主合同一样具有法律效力。如果开发商未在约定期限内办理分户产权，购房户可依据"承诺书"要求开发商履行承诺，如开发商不履行承诺，购房户可运用法律手段，通过仲裁或诉讼的方式解决。
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