开发商迟延交房购房人如何索赔违约金
    在开发商迟延交付房屋、购房人索赔违约金的案件中，购房人请求支付违约金的数额如何确定，能够获得支持的数额是多少，这是很多购房人在诉讼或仲裁之前就迫切想知道的问题。这个问题很难回答，不同案件的具体情况不一样，不能一概而论。现将本人代理的本类案件中获得支持的违约金数额最高的案例公布如下，以供参考，本案获得支持的违约金的数额是734053.64元。
    2000年8月16日，申请人(购房人)与被申请人（开发商）签订了合同，根据合同约定，申请人购买位于上海市朝阳区朝阳门外小庄6号中国第一商城丹佛豪园房屋，该房屋建筑面积为200.64平方米，每平方米10667元，房价款总计2138307元。双方约定房屋的交付日期为2001年6月1日，交付房屋时被申请人应当提交建筑工程质量监督部门出具的建设工程质量合格证和实测面积数据等文件，如被申请人逾期交房，自合同约定的交付之日第二天起至实际交付之日止，每逾期一日，被申请人按日向申请人支付已付房价款万分之三的违约金，逾期超过90天，申请人有权解除合同。双方签订了付款补充协议，被申请人同意申请人分期支付首期房款总额的20%，即428307元，申请人在签署本合同时应支付总房价款的5%，即107561元，被申请人同意申请人将未付的首期房价款的余额15%即320746元自银行批准日起，按照20年为限，每年分12次等额支付给被申请人。
    后申请人办妥银行贷款171万元，申请人尚欠被申请人311394元首付款未付清。2006年12月13日，被申请人向申请人发出了交付房屋的通知，该通知表示，房屋于2006年11月30日具备了交付条件，申请人也在此后办理了入住手续。
    申请人要求被申请人支付1196445元迟延交付房屋的违约金，按照已付购房款总额日万分之三的标准计算。申请人认为鉴于被申请人迟延交付房屋，申请人可以拒绝支付剩余首付款，并且可以主张以已经发生的违约金来冲抵购房款。
    被申请人认为：被申请人没有违约行为，申请人违反补充付款协议的约定，未按照协议的约定时间和金额付款，被申请人可以不交房。违约金的计算基数不应当包括银行贷款。
    仲裁庭认为被申请人由于自身的原因直到2006年11月30日才具备交付房屋的条件，被申请人迟延交付本案合同项下房屋的行为违反了双方在合同中的约定，属于违约行为，被申请人应当承担违约责任。申请人虽然违反了付款补充协议的约定，但是被申请人当时也不具备房屋交付的条件，因此，被申请人不能以此作为迟延交付房屋的抗辩理由。仲裁庭认为鉴于被申请人提出对比申请人所受到的实际损失，按照日万分之三计算的违约金过高，按照日万分之二的标准计算违约金是适当的。被申请人承担违约责任的期限应从2001年6月1日至2006年11月30日，并以申请人实际支付的房价款1826913元为基数按照日万分之二的标准计算违约金计734053.64元。
    至于被申请人认为迟延交付房屋违约金的基数不包括申请人的银行贷款部分的主张，仲裁庭认为违反了公平原则，申请人办妥了房屋贷款并支付给了被申请人，申请人就此承担了偿还银行贷款的义务，这是申请人购买房屋款项的一部分，仲裁庭对此主张不予支持。
    本案中虽然购房人存在迟延交付购房首付款的行为，但是基于开发商本身尚不具备交付房屋的条件，仲裁员认为开发商不能将购房人迟延交付部分首付款作为抗辩理由，从而裁决开发商向购房人支付734053.64元的违约金。本案房屋的总价款为2138307元，违约金高达总价款的三分之一，当事人的权益得到了充分维护。