办不下贷款就要支付巨额违约金？
    律师提示：小心购房合同补充协议隐藏的猫腻
    来源于：中山商报2008年10月9日第1143期 b4版
    敬告：本文版权归中山网所有 2008年5月下旬，市民王小姐接到法院传票，中山某楼盘开发商向法院起诉王小姐及谢先生违约，请求法院判令解除《商品房买卖合同》并判令王小姐及谢先生支付总房价款5％的违约金7.9万元。这一切，由王小姐无法办下购房贷款而引起。
    办贷款遇上“9·27政策”
    2007年5月，王小姐与其丈夫谢先生看中中山市某镇楼盘一别墅，建筑面积250平方米，楼房总价158万元。当日，王小姐向开发商缴纳了10万元定金。2007年7月25日，根据开发商的通知，王小姐与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定首付三成，其余七成由开发商代为申请银行按揭付款。王小姐支付了首付款47.4万元并按开发商的要求提交了办理银行按揭所需的资料，开发商就让她等银行通知。
    谁知这一等就等了两个多月。“2007年国庆前，开发商通知我，国家出台了新的房贷政策，限制二套房贷，银行已经调查我名下有房产且贷款未清还，因此无法获得银行批准。”王小姐说，由于出现了特殊情况，开发商建议，王小姐丈夫谢先生名下无财产，可以改为以谢先生名义买房并申请银行按揭。王小姐同意了，于是取消了原合同，于2007年10月18日以谢先生的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》，重新递交了申请银行按揭的资料，开发商让她再等消息。
    可惜好事多磨，2007年12月中旬，开发商告诉王小姐，以谢先生的名义申请贷款同样受阻，除非结清她名下的所有贷款，并追加首付一成。“这时我已经进退两难了，跟家里人反复商量后，找亲朋好友借了35万元结清了上一套房子的贷款，另外又致函开发商告知需延至2008年8月底才能筹足追加的一成首期15.8万元。开发商当时的口头答复是‘没问题’。”王小姐说。
    等贷款等来法院传票
    然而，还没等王小姐筹够另一成首期款，2008年5月下旬，王小姐收到了法院传票，开发商向法院起诉王小姐及谢先生违约，请求法院判令解除《商品房买卖合同》并判令王小姐及谢先生支付总房价款5％的违约金7.9万元。
    开发商的起诉根据来源于王小姐与开发商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。补充协议规定：“若因买受人的原因如买受人由于在银行的其他贷款有其他不良记录或已有贷款导致按揭银行不予审批其申请或审批的金额不足，买受人未能在银行批复的15天内付清该房款的，均视为买受人逾期付款，买受人应按《商品房买卖合同》的规定承担违约责任。而《商品房买卖合同》的规定是：买受人逾期付款超过90日后，出卖方有权解除合同，买受人应按总房价的5％向出卖方支付违约金。
    开发商根据这两项协议，认定王小姐未能在银行批复的15天内付清该房款，因此要按照总房价的5％向出卖方支付违约金。
    律师说：警惕补充协议的伏笔
    王小姐咨询了广东大公威德律师事务所林叔权律师。林律师表示，实际上本案完全由于是开发商的过错而导致买受人无法办妥银行按揭贷款手续的，理由有三：
    首先，买受人交纳了购房定金，签订了购房合同并按照开发商的要求提交了办理银行按揭手续所需的证明材料。而开发商拖延至9月底仍未为买受人办好银行按揭手续，正是由于开发商的拖延才导致“9.27”房贷新政出台后买受人无法办理银行按揭贷款。
    其次，买受人一直是依照开发商的指令申请银行按揭贷款的。买受人根据开发商的建议取消了原合同，改由谢先生作为购房人与开发商重新签订了合同，并结清了其它银行贷款，甚至还同意了开发商提出的追加首付款一成的“霸王”要求。
    再次，在2007年5月及10月两次签订购房合同及整个买房的过程中，买受人都告知开发商要采取银行按揭付款购房，开发商应当十分清楚，如果不能为买受人申请到银行按揭贷款，买受人是无能力一次性支付全部房款的，而如果开发商明确告知买受人有可能办不了银行按揭，买受人是不会签订购房合同。
    因此，应当是开发商须对买受人无法办理银行按揭承担过错责任，开发商要求买受人一次性付清全部房款的要求纯属强人所难。开发商提出解除合同，不仅无权要求买受人支付所谓的违约金，而且必须立即向买受人返还已经支付的购房款，并赔偿买受人利息损失。
    然而，虽然实际情况如此，但王小姐与开发商确实签订了合同，存在着《商品房买卖合同》及补充协议的上述“伏笔”，开发商有理由主张王小姐依约行事。“我可以建议王小姐以《合同法》关于‘提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效’的规定进行抗辩，但是考虑到王小姐还有40多万元首付款在开发商手中，而诉讼将旷日持久，而且诉讼有不可测的风险，所以，我还是建议王小姐与开发商协商。”林律师说。 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长)