补充合同条款陷阱面面观
    文梁赤
    在售楼过程中，有的发展商在售楼时与买方签订《认购书》后，未签订正式《房地产买卖合同》就要求买方签订《补充合同》，而《补充合同》常见的条款改变了合同的主要内容，并“约定”《补充合同》的优先适用，买方如不加注意，就会落入发展商设置的合同陷阱中。根据笔者工作中接触的合同，常见的补充合同条款陷阱有：
    一、项目竣工时间陷阱
    条款：“买方已知悉并接受本合同项下的房地产项目系分期开发，本项目土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施的交付时间，不迟于本房地产项目全部竣工交付的时间。”
    该条款将公共设施的交付时间定在本房地产项目全部竣工，与本合同房产竣工时间分开，可使公共设施完成时间交付可后于房地产项目时间。换言之，即使小区的公共设施未建好，会所未完成，绿化、道路未搞好也可交楼，业主也不得追究发展商。
    二、装修质量陷阱
    条款：“本合同约定，房屋的具体装置、修饰标准以本合同附件二约定为准，买方同意按上述标准和现状进行接收。装置、装修和装饰的保修期限，以产品生产厂家规定的保修期为准。房屋及设施交付业主后，装置、装修和装饰如需维修，由业主直接向生产厂家提出，卖方负责向业主提供生产厂家的联系方式。”
    该条款约定房屋及设施交付业主后，装置、装修、装饰如需维修，由业主直接向生产厂家提出，这实际上是将质量责任推向厂家。法律规定，房屋质量（包括装修、装饰），在保修期内，由发展商负责。
    三、业主验收陷阱
    条款：“买方确认：卖方拟交付的房地产座向，户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与本合同约定相符，且卖方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具务合格交付条件，买方应按合同约定办理入伙手续。除此以外，若房屋存在其他质量问题，买方有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不承担因此造成的延期交楼的违约责任。”
    业主在入伙时，有对所购房屋的验收权利。如不合格，有权拒绝收楼。而该条款约定卖方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具合格交付条件，买方就要办入伙手续，实际是剥夺了业主对所购房屋的验收权利。
    四、按揭付款陷阱
    条款：“买方以按揭方式付款的，须在本俣同签订之日起十五个工作日内办妥银行按揭贷款手续并支付房款，如买方逾期未办妥手续支付房款或因买方原因被银行拒绝批准贷款，买方应当在接到卖方通知之日起的七个工作日内与卖方达成新的付款方式，逾期视作为违约，卖方有权解除合同。”
    如果发展商同意买方按揭方式付款，而因买方的申请未被银行批准，这属于不可归责双方的事由，不得追究任何一方的违约责任，购房合同应予解除。而本条款约定买方按揭付款未能得到银行批准，在七天内要变更付款方式，否则违约。实际上是将不可归责双方的事由，强加到买方头上。因为买方购房是因资金不足才向银行申请贷款，如银行不批，以其他方式付款的可能性很少。因此，将买方的申请未被银行批准当作买方作违约处理，是不公平的。
    五、售楼广告陷阱
    条款：“卖方售楼书、模型、售楼广告等资料，属于要约邀请，样板房仅作为艺术化空间展示，并非未来可实现的状态，同属于要约邀请性质。上述资料，数据若与本合同有关内容不符，则以合同约定及政府主管部门最终批准为准”
    最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题》的解释第三条明确规定，售楼广告，资料等应当视为合同内容，如有违反，应当承担责任。而该条款约定明显是违反法律规定的。业主如同意该条款等于允许发展商可以不负责任地乱发售楼广告、承诺。
    六、延期交楼陷阱
    条款：“战争、地震、洪水、泥石流、暴雨和台风等不可抗力因素，对房地产高空危险作业的安全存在重大威胁，依据《国家安全生产法》及《建筑工程安全生产条例》规定，遭遇前述情况必须停止生产作业。鉴于有关部门已通过新闻媒体等方式向社会公告，卖方无需再向买方发书面通知。卖方可凭工程监理公司出具的书面证明相应顺延交楼时间，买方对此无异议。”
    该条款约定发生暴雨、台风等不可抗力情形，发展商将监理公司的证明作为顺延交楼并免责依据，是对发展商有利。因为监理公司是发展商聘请的，另外，监理公司的职责只是对工程质量负责，工程延期与否，它没有任何的法定证明责任。因此，暴雨、台风等情形引起的工程顺期，应以气象部门的证明为准。