关于房屋差价损失赔偿与惩罚性赔偿的关系-上海房产律师
2008年2月2日,北京市朝阳区人民法院在一份判决中支持了买受人对房屋升值部分的赔偿请求，判决解除双方商品房买卖合同的同时，赔偿房屋现价与原价的差额50余万元。通过该差额的计算过程，可以看到其对房屋差价损失的认定采取的是补偿性赔偿的原则。首先法院向北京市价格认证中心进行了调查咨询，根据采纳的中间价格计算出房屋的总价，用该总价再减去合同约定的成交价，得出差价是90余万元；然后考虑到法院同时判决双倍定金返还，买受人已经从中获得40万元的经济补偿，故从90余万元的差价中又减去40万元，最终得出50余万元的赔偿款。该损失的认定是以补偿性赔偿数额为基数来确定最终的差价损失赔偿数额的。
但笔者认为，房屋升值差价损失的赔偿与惩罚性赔偿应完全并行适用，不应因惩罚性赔偿的适用就可以充抵补偿性赔偿的金额。补偿性赔偿是基于受害人的损失而提起的一种弥补损失的赔偿制度，而惩罚性赔偿却是因为加害人行为的违法性而引起的一种惩戒、处罚的赔偿制度，它的根本意义在于惩罚。因此，对于守约的买受人来讲，惩罚性赔偿是其一项完全独立于补偿性赔偿的请求权。根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定“请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，由此可见，我国在立法上支持惩罚性赔偿与补偿性赔偿并行主张与适用。笔者认为，目前司法审判中应强化对两种赔偿请求权支持的力度，尤其应当在支持补偿性赔偿的同时，加大适用双倍赔偿的惩罚性赔偿的贯彻力度。由于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对惩罚性赔偿的数额只是作了上限规定，即“不超过已付购房款一倍”，因此在司法实践中赔偿数额往往差异教大，而真正采取一倍赔偿的判例也少之又少。在很多情况下法院都只是按照所谓的“比例原则”来确定惩罚性赔偿数额，相当多的判例是赔偿买受人已付购房款的50%-30%，甚至更少，这种判决方式与该解释对出卖人故意违约而采取惩罚性赔偿的立法目的相差甚远。所以，应当纠正当前这种偏向，加大补偿性赔偿与惩罚性赔偿适用力度，利用“双管齐下”的制度规定坚决打击扰乱市场、恶意违约的现象。
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