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2010房产新政下违约应该怎么办-上海房产律师

时间:2010-5-15来源:上海房地产律师 作者: 钟涛律师点击:

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2010房产新政下违约应该怎么办-上海房产律师

上海房地产律师:新政下违约提醒
2010年 国家房贷新政策出台后,部二手房购房者贷款不能或房价下跌,引发了违约潮,购房者能否退房即解除房屋买卖合同呢?
《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解
除合同。
  第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。
据此,很多人认为这次的房贷新政当算不可抗力,依据合同法第九十四条第(二)款可以解除合同,但情况未必如此简单,国家政策变化当属普通民众无法预测和不可抗拒的,但以此种情形解除合同条件也是严格的。

也有人认为依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即依据情势重大变更原则予以变更或者解除。
北京房地产律师张春杰律师指出:这种认识是片面的。以下是张春杰律师仅针对二手房买卖进行析。
1、情势变更原则的适用条件比较严格,不是所有的房贷案件都能适用该原则来处理。
2、如果约定的是一次性付款或首套房贷的,则不可能适用该原则来解除合同。
3、即使买方没有过错,能适用情势变更原则,也不意味着买方所有出去的钱都能收回。中介费一般是不退的,卖方的损失也需要买方进行担。
4、如果买方存在过错的,还应根据其过错承担违约责任或其他责任。
5、即使法院认为构成情势变更原则的,也不必然解除合同
6、如果卖方不同意变更或解除合同,买方不得单方解除合同,否则构成违约应承担违约责任。如果买方提起诉讼,也存在一定的诉讼成本、时间与诉讼风险。
7、合同条款如果有特殊约定的,一般优先适用该合同条款。
房产新政策导致贷款不足,可以解除二手房合同吗-上海房产律师
 
 

  通常在合同合法有效的情况下,买卖双方应严格按照合同约定履行各自义务。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。那么政府、银行相关房贷政策的调整,是否属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”,我们认为答案是肯定的。因为房贷政策的调整不是买卖双方在事前可以左右和预见的,由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行,双方当事人都无过错,因此购房者可以提出解除合同,违约责任由法院裁定。
  注意,这里也赋予了人民法院一定的自由裁量权,如果不足的贷款额只是相差很小的幅度比如几万元,或者能证明购房者的经济能力是可以通过其他途径筹措资金支付房款的,法院也可以判决不解除合同。再有如果购房者并不是受新政策贷款规定影响,而是由于自身信用问题或者提供虚假贷款材料等原因导致贷款申请不获批准,则仍要承担违约责任。
  因此,购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同,并承担较小的违约责任,应符合以下条件:
  1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致,而是受新的贷款政策影响。
  2、购房者能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
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