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答：售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容、以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部的《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

目前，实践中商铺的售后包租是已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签订租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方【开发商】卖给乙方【投资人】，甲乙双方共同找到丙方【投资中介】，由丙方代为经营，回报出自丙方。此种操作方式规避 了国家相关法律、法规 。由于售后返租市场不够规范，存在很多陷阱。吸引开发商、投资者、中介机构售后返租的关键是人们对房地产良好走势的判断，建议投资者要求经营单位提供有效的担保，以降低自身风险。

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